Son Dakika

Okunan haber:

İrlanda örneği üzerinden Avrupa'da emlak krizi


real economy

İrlanda örneği üzerinden Avrupa'da emlak krizi

Bu Hafta Real Economy bizi İrlanda’ya götürüyor. Avrupa emlak piyasasındaki dalgalanmalar ve mali durumumuz üzerindeki etkilerini masaya yatıracağız.

Emlak piyasasını derinlemesine inceleyeceğimiz programda yatırım ve tüketimin bizi nasıl etkilediğine bakacağız. Ayrıca İrlanda’nın konut krizi ile mücadelesini ve emlak kredilerinin aile borçları üzerindeki etkilerini ünlü ekonomist David McWilliams ile konuşacağız.

Ekonomi ile ev edinme arasında doğrudan bir bağlantı bulunduğunu çok iyi biliyoruz. O zaman gelin hep beraber evlerimizin tüketimimizi ve yatırım kararlarımızı; yani mali istikrarımızı tam olarak nasıl etkilediğini görmeye çalışalım.

İlk olarak, bir ev bir çok kişinin en büyük varlığı olma özelliğine sahip. Evlerimizin değerlenmesi tüketim masraflarımızı da artırıyor. Daha zengin hissettiğimiz için daha fazla harcıyor ve yatırım yapıyoruz. Daha az para biriktiriyoruz.

İkinci olarak bir ev satın aldığınızda bir arabaya yaptığınızdan çok daha fazla harcamanız oluyor. Örneğin emlakçınız komisyon alıyor. Evin tamiri, bakımı, yeni mobilyalar ve elektrikli eşyalar yüzünden masraf ediyorsunuz.

Tüm bu parametrelere bağlı olarak alınan yatırım kararları üzerinde evin doğrudan bir etkisi oluyor.

Üçüncü olarak, satın alınan evler genelde değer kazanıyor. Emlak piyasasının en parlak günlerinde bazıları neredeyse sıfır faizden ikişer ev kredisi kullandı.

Bu sayede fiyatlar arttığı sürece dev karlar elde etmek mümkündü. Fakat değer kaybedilmesi durumundaysa varlık değeri de düşüyordu.

Ev fiyatları düşünce de tüketim de azalıyor ve istikrarsız bir dönem başlıyor.

‘Levye etkisi’ bankaların da dev yatırımlar yapmalarını zorunlu kılıyor. Bu da istikrarsızlığın katlanmasına ve küresel krizde yaşandığı gibi kayıplara ve hatta kurtarma planlarının alınmasına neden oluyor.

Her emlak piyasası yapı ve dönem olarak birbirinden ayrışıyor. Genel olarak, Euro Bölgesi’nde emlak fiyatları 2013’ün üçüncü çeyreğinde yüzde 1.3 oranında geriledi. Avrupa Birliği’ndeki fiyatlardaki düşüş ise yüzde 0.5 oranındaydı. Fakat bu rakamları daha detaylı incelediğimizde konut fiyatlarındaki dönemsel göstergenin Estonya, İrlanda, İngiltere, Slovenya, Danimarka ve Romanya’da arttığı görülüyor. Yani her konut piyasasına farklı etkenler yön veriyor.

Avrupa’da iki çeşit emlak piyasası bulunuyor. Birisi daha fazla talep, diğeri ise İrlanda ve İspanya’da olduğu gibi daha fazla arz sunuyor.

Jean-Michel Six, S&P ekonomi uzmanı:
“İspanya 2000 ile 2007 arasında ihtiyacından fazla inşa etti. Buna yükselen fiyatlar eşlik etti. Ardından da 2007 ve 2008’de dev bir arz ile birlikte fiyatlar çakıldı.”

Bunun aksine Fransa ve İngiltere gibi örneklerde, nüfusun yoğun olarak yaşadığı bölgelerde arza oranla talepte aşırı bir yükselme oldu.”

Burada denkleme katılması gereken diğer bir eleman da kredi ve faiz oranları üzerinde rol oynayan merkez bankaları.

Jean-Michel Six, S&P ekonomi uzmanı:
“Daha dönemsel bir planda tabii ki bir para politikası söz konusu. Bu kredi politikası piyasayı destekledi ve kalkınmasını sağladı. İngiltere örneğinde bunu net bir şekilde görebiliyoruz. Faiz oranları büyük miktarda aşağı çekildi ve aileler için bir konut satın almak ilginç hale geldi. Çünkü ortalama faizlerle karşılaştırıldığında çok düşük oranlara borçlanmanız mümkün hale geldi.”

Bu durumda bir emlak piyasasının sağlık durumunu anlamak için gerekli göstergeler neler?

Jean-Michel Six, S&P ekonomi uzmanı:
“Bir yanda çok temel bir öneme sahip demografik faktörler var. Yani nüfusa kaç yeni ailenin katılacağını net bir şekilde biliyorsunuz. (…) Diğer yanda ise bir piyasanın pahalı olup olmadığını işaret eden göstergeler var. Bunlar iki adet: İlki bir konutun ortalama fiyatı ile çalışarak kaç yılda ödenebileceği. (…) Fransa örneğinde ödenecek miktar yıllık kazancınızın ortalama 3.8 katı kadar. İngiltere’de bu oran biraz daha yüksek. İspanya’da ise daha düşük. Ama Avrupa ülkeleri de aşağı yukarı bu ortalamada bulunuluyor.”

Yani bu bölgesel farklılıklar Avrupa’nın yeniden kalkınmasını daha da zorlaştırıyor.

Yarım kalmış İngiliz-İrlanda ortaklığındaki boş banka binası İrlanda’yı kurtarma planına sürükleyen emlak krizinin en büyük örneklerinden biri. Krizi arkasında bırakan ülke bu sene 1.8 oranında bir kalkınma hedefliyor. Ortalamanın hala yüzde 50 altında bulunan konut fiyatları ise 2013’ün son çeyreğinde yüzde 4’lük bir artış yakaladı. Satışlar ise yüzde 10 yükseldi. Ama İrlanda’nın sorunu henüz çözümden çok uzak. Sebastien Le Belzic’in röportajı.

Dublin’deki meclis binasının önünde bir gösteri düzenleniyor. Her 5 ipotekten birinin ödenemediği İrlanda’da bu aileler evlerine el konulmasından endişeleniyor.

Bu kişilerden biri olan Paul Casey, 2005’te 275 bin Euro’ya satın aldığı dairede bizi ağırlıyor. İki odalı evinin değeri şu anda 100 bin Euro. Oysa hala 20 yıllık bir kredi ödemesi gerekiyor.

Paul Casey:
“Taşınma imkanımız bulunmuyor. Başka hiçbir yerden satın almamız mümkün değil. Taşınmak için başka bir kredi başvurusu da yapamayız. Yani buraya, iki odalı bu eve sıkışmış durumdayız. 9 yıldır bu böyle. Gerçekten de köşeye sıkışmış durumdayız ve hiçbir değişiklik olmuyor.”

Sebastien Le Belzic, euronews:
“Buradaki gibi, İrlanda Merkez Bankası, ülkede 140 bin ailenin çektikleri emlak kredisi yüzünden başlarının dertte olduğunu açıkladı. Bu kişilerin yüzde 20’sinden fazlası ise evlerini her an kaybetme riski ile karşı karşıya.”

Evini aldığında İrlanda hala ‘Kelt kaplanı’ olarak adlandırılıyordu. 1997 ile 2007 arasında emlak fiyatları yüzde 270 arttı.

Bu artışın başlıca nedeni konutların değerlerinden daha fazla miktarların kredi olarak çekilmesine izin veren bankalar oldu. 2008’de bankalar arka arkaya iflas bayrağını çekti ve gayrimenkuller yarı yarıya değer kaybetti. Altı finansal kurumdan üçü kapanırken ikisi devlet kontrolüne geçti.

Milli Ekonomik ve Sosyal Danışmanı Michelle Norris:
“Ulusal ve makro ekonomik seviyede işler yolunda görünüyor. Milli hasıla Euro Bölgesi’nin ortalamasının üzerinde yeniden büyümeye başladı. Konut fiyatlarındaki düşüşler sona erdi. Hatta bazı yerlerde yükselmeye başladı. Kriz sırasında yüzde 14 ile en yüksek seviyesini gören işsizlik oranı şu anda yüzde 12’de. Bu fena değil. Ama konuya daha detaylı baktığımızda tablo daha karmaşık.”

Zira kamu borcu hala çok yüksek. Ayrıca özel sektör ve kişisel borçlar Danimarka ve Hollanda’nın ardından Avrupa’da en yüksek seviyelerden birine sahip. Hükümet ise durumu kalkınmayı geri getirerek çözmeyi hedefliyor.

İrlanda Maliye Bakanlığı sözcüsü Brian Hayes:
“Uluslararası verilere göre sorunlar inşaat ve gayrimenkul fiyatlarından kaynaklanıyor. Yine aynı göstergeler, piyasalarda yeniden istikrar yakalandığı anda fiyatların yeniden arttığını işaret ediyor. Yatırımcıların İrlanda’ya bu sebeple geri döndüğünü net olarak gözlemliyoruz. Yatırımları İrlandalılar değil yabancılar yapıyor. Çünkü ülkedeki emlak piyasasının gerçek değerini görebiliyorlar.”

Hükümet gelecek iki yılda emlak piyasasının yüzde 10 artmasını hedefliyor. Ama bu oran sadece Dublin ve etrafındaki bölgeler için geçerli.

İrlanda Maliye Bakanlığı sözcüsü Brian Hayes:
“Bence son yıllarda fiyatlarda büyük bir istikrar sağlandığını görüyoruz. Dublin’deki çok kuvvetli ticari aktivite ve konut piyasasında bir iyileşme söz konusu. Fakat birçok sorun çözüm bekliyor. Çünkü hala daha fazla talebe ihtiyacımız var.”

Ülkenin geri kalan kısmında ise kalkınma yerinde sayıyor. Paul Casey’e göre borcunu vaktinde ödeme fikri gittikçe uzaklaşıyor.

İrlanda’da bugün en büyük hedef konutlar. Krizle birlikte inşaatların yarıda kaldığı bölgelerde çalışmalar yeniden başlıyor. Yeni inşaatlar ise yok denecek kadar az. Dublin yönetimi tarafından kurulan NAMA Bankası bu inşaatların tamamlanması için 1 milyar Euroluk bir kaynak ayırdı. Bu miktarın yarısı şimdiden kullanıldı. Bu yüzden de ekonomi uzmanı David McWilliams’a ilk sorum İrlanda’daki iyileşmenin gerçekten bir başarı olup olmadığı yönündeydi.

David McWilliams:
“Evet ekonomi iyileşiyor. Bunun başlıca nedeni ihracat ve uluslararası şirketler. İrlandalıların büyük bir bölümü ülkelerinde çalışıyor. Bu yüzden de işsizlik hala çok yüksek. Ve yine bu yüzden iyileşmeye olmasa da iyileşmenin ritmine kuşkuyla bakıyorum. İşsizlik oranı hala iki sayılı rakamlarda bulunuyor ve ülke dışarıya göç veriyorsa iyileşme gerçek bir iyileşmeden çok istatistiki bir gözlemden ileri gitmez.”

euronews:
“Borç batağına batmış ev sahibi sayısını gördüğünüzde, bu iyileşmenin konut piyasasından kaynaklanmadığını ve bunun belki de iyi bir şey olduğunu düşünüyor musunuz?”

David McWilliams:
“Ev sahiplerinin borç miktarı sadece Avrupa’da değil dünyada da ilk sırada. Ama borç üzerinde gerçek bir anlaşma olmamasından dolayı bu kişiler bağışlanıyor. Ulusal ekonomi kalkınamıyor. Kağıt üzerinde olumlu rakamlar görülüyor. Fakat uygulamada gerçek çok farklı.

Buradaki emlak pazarının İngiltere ya da Almanya ile alakası yok.Çünkü öncelikle kısa vadeli faiz oranları ile çok fazla kredi çekiliyor.Ardından kira pazarı istikrarlı bir sektör olarak görülmüyor. Finansal kararlarınızı yan tarafınızdaki komşunuzun zenginleşmesi kadar hiçbir şey daha fazla yıkmıyor. Burada da tam bu yaşanıyor.”

euronews:
“Buradaki konut piyasasını incelediğinizde, ne gibi dersler çıkarıyorsunuz?”

David McWilliams:
“İrlanda’da hiçbir şey değişmedi. Tüm yaşadıklarımızdan sonra bankaların inşaat ve evler için kredi vermesini engelleyen bir sistem yürürlüğe sokmalıydık. Bankaların bugün bunu yapamamalarının tek sebebi paralarının olmaması. Ama bir gün yeniden bir kapitale sahip olduklarında İrlanda’da inişli çıkışlı eski döngüye yeniden girilecek.

Dublin’in dışında birçok ev hiç kimsenin oturmak istemediği bölgelere inşa edildi. Piyasa çift kutuplu bir durum alacak. Dublin’deki ev fiyatları artarken ülkenin geri kalanında fiyatlar düşecek.”

euronews:
“Çözüm bekleyen herhangi birine piyasalardaki istikrarı, fiyatların aşırı değerlenmesini ya da düşmesini nasıl açıklıyorsunuz?”

David McWilliams:
“Emlak fiyatları yükselmeye başladığında ve orta halli bir vatandaşın gelirleri arttığında bir balon bölgesinin içindesiniz demektir. Ve bu bölgede aşırı derecede kredi verilmiştir. Örneğin, eğer bir bankaya girip 100 birim değerinde bir ev almak istiyorum ama sadece 30 birim kredi çekme hakkım var dediğinizde banka size merak etmeyin, biz size 100 vereceğiz ve bunun üstüne de tatile gidebilmeniz ve yeni bir araba almanız için 50 daha ekleyeceğiz diyorsa bir kredi balonunun içindesiniz demektir.”

euronews:
“Şayet Avrupa genelinde piyasalar bu kadar farklı ise yapısal bir değişiklik yapmak gerekmez mi?”

David McWilliams:
“Buradaki en önemli şey altından kalkılamayacak bir emlak patlamasının yaşanmayacağı. Tabii bir krediniz varsa. Bu kilit noktayı tüm Avrupa’ya yaymak isterim. Eğer Avrupa Merkez Bankası’nın başında olsaydım, evin bugünkü fiyatı üzerinden değil de son 20 yıldaki ortalama fiyatının üzerinden kredi verirdim. Eğer bunu yaparsanız bir balonla karşılaşmanız mümkün olmaz. Çünkü bankalar fazla kredi veremezler ve bilonçaları da kendilerine yıl sonunda oyun oynamamış olur. Yani eğer Draghi gerçekten bir şeyler yapmak istiyorsa ki bunu yaptığını düşünmüyorum; tüm balonların ortadan kalkmasını sağlayacak, evin 20 yıllık değerinin ortalamasının alındığı bir kredi uygulamasına geçilmesini sağlamalı. Böylece her zaman istikrarlı olacak bir konut piyasası ortaya çıkardı.”