İspanya'daki konut krizi: Maricarmen protestolarının arka planı

Madrid'deki evinden tahliye edilen, Maricarmen olarak bilinen María del Carmen Abascal'ın görüntüleri, İspanya'daki konuta erişim krizinin en son sembolü haline geldi.

REKLAM

REKLAM

87 yaşındaki kadın, söz konusu konutta yaklaşık 70 yıldır kiracı olarak yaşıyordu. Madrid Kiracılar Sendikası'na göre, mülk el değiştirdikten sonra kiranın yaklaşık 500 avrodan aylık 2.650 avroya çıkarılması önerildi, daha sonra 1.650 avroya düşürüldü.

Tahliyenin durdurulması için yapılan birçok girişimin ardından, Maricarmen evinden tahliye edildi ve daha sonra hastaneye götürüldü. Olay, kısa sürede Madrid'in ötesine taşan eylemlere yol açtı.

Ancak tepkinin büyüklüğünü yalnızca bu tahliyeye bakarak anlamak zor. Maricarmen'in durumu, konuta erişimin pek çok İspanyol hanesi için başlıca ekonomik baskılardan birine dönüştüğü bir anda ortaya çıktı.

İspanya'da konut fiyatları ne kadar yükseldi?

Satın alma fiyatları şu anda çift haneli oranlarla artıyor. Ulusal İstatistik Enstitüsü'nün (INE) Konut Fiyat Endeksi, 2026'nın ikinci çeyreğinde yıllık bazda %12,2'lik artış kaydetti.

İspanya'da piyasasının çoğunu oluşturan ikinci el konutların fiyatı daha da yükseldi, %12,9 artarken, yeni konutların fiyatı %7,4 arttı. Sadece bir önceki çeyreğe kıyasla fiyatlar %3,4 oranında yeniden yükseldi.

Sorun sadece ev satın almak isteyenleri etkilemiyor. İlan edilen ortalama kira bedeli, Idealista'ya göre, 2026 Ağustos'unda metrekare başına 15,1 avroya ulaştı, bu da bir yıl öncesine göre %5,8'lik artış anlamına geliyor. Üstelik bu artışlar, son yıllarda kaydedilen yükselişlerin üzerine ekleniyor.

Bunun sonucu olarak, konut maliyeti birçok hane gelirinin önemli bir kısmını tüketiyor, özellikle de kirada yaşayanlar için.

INE verilerine göre, 2024'te piyasa fiyatından konut kiralayanların %28,1'i, kullanılabilir gelirlerinin %40'ından fazlasını konut giderlerine ayırıyordu. Avrupa Birliği ortalaması ise %19,2'ydi.

Dolayısıyla erişilebilirlik sorunu yalnızca evlerin pahalı hale gelmesinden ibaret değil. Kiracıların önemli bir kesimi için bir konutu sürdürmek, gelirlerinin çok büyük bir kısmını tüketiyor.

Fiyatlar ve kiralar neden bu kadar yükseldi?

Uzmanlar, tek bir açıklamanın olmadığını vurguluyor, ancak mevcut durumu açıklayan temel bir dengesizlik bulunuyor: insanların en çok yaşamak istediği ya da yaşamak zorunda olduğu yerlerde, talebi karşılayacak kadar konut üretilmiyor.

İspanya nüfus kazanmaya ve yeni haneler oluşmaya devam ederken, konut inşaatı, finansal kriz öncesindeki seviyelerin çok altında kalıyor.

Banco de España, özellikle nüfusun ve istihdamın en fazla arttığı, ekonomik olarak en dinamik bölgelerde, arz açığını piyasa üzerindeki baskının başlıca unsurlarından biri olarak defalarca vurguladı.

Bu da önemli bir ayrımı gerekli kılıyor. İspanya'nın her yerinde kelimenin tam anlamıyla konut eksikliği yok. Nüfusun artmadığı ya da durduğu, boş konutların bulunduğu belediyeler var. Sorun, bu konutların nerede bulunduğu.

Baskı özellikle Madrid'de, Barselona'da, adalarda, Akdeniz kıyısının büyük bölümünde ve diğer önemli kentsel ile turistik merkezlerde yoğunlaşıyor. Ekonomik faaliyetin az olduğu bir belediyede boş duran bir konut, Madrid, Málaga, Barselona ya da Palma'daki konut sıkıntısını çözmüyor.

İspanya neden basitçe daha fazla konut inşa etmiyor?

Cevabın bir kısmı, önceki emlak krizinin sonuçlarında yatıyor. 2008 öncesinde İspanya, ucuz kredilerle beslenen çok büyük bir inşaat patlaması yaşadı. Balonun patlaması, çok sayıda inşaat şirketinin ortadan kalkmasına, bankacılık sisteminde sorunlara ve inşaat faaliyetlerinin çöküşüne yol açtı.

Konut inşaatı daha sonra toparlandı, ancak hiçbir zaman o seviyelere geri dönmedi. Bu, bugün piyasanın neden finansal kriz öncesi dönemden önemli biçimde farklı olduğunu anlamaya da yardımcı oluyor. Banco de España, yeni konut üretiminin önceki genişleme döngülerine kıyasla hâlâ çok daha sınırlı olduğunu ve arz açığının özellikle belirli bölgelerde yoğunlaştığını belirtiyor.

Ayrıca konut inşa etmek zaman alıyor. Arsayı dönüştürmek, imar izinleri almak, finansman bulmak ve bir binayı inşa etmek yıllar sürebiliyor. Bu nedenle, bir kentin nüfusu hızla arttığında konut arzı buna yavaş yanıt veriyor ve bu gecikme fiyatlar üzerinde etkili oluyor.

Belirli bir bölgede on binlerce kişi ek konuta ihtiyaç duyup konut stoku neredeyse artmıyorsa, mevcut konutlar için rekabet sertleşiyor.

Yatırım fonları ve büyük ev sahiplerinin rolü ne?

Kiralık konutların mülkiyeti de, sadece bir dairesini kiraya veren küçük ev sahibi imajının düşündürdüğünden daha fazla yoğunlaşmış durumda.

Ministerio de Consumo ile CSIC'in hazırladığı bir rapora göre, kiralanan konutların sadece %39'u, yalnızca tek bir kiralık konuta sahip olan bireysel ev sahiplerinin elinde. Geriye kalan %61 ise birden fazla kiralık konuta sahip bireyler, şirketler ve fonları da içeren tüzel kişiler ile kamu kurumlarına ait.

Yoğunlaşma, yalnızca bireysel ev sahiplerine bakıldığında da görülüyor. Bireyler tarafından kiraya verilen konutların %52,8'i, iki veya daha fazla kiralık konuta sahip ev sahiplerinin mülkiyetinde.

Bu olgu, konut fiyatlarının en yüksek olduğu bazı şehirlerde özellikle belirgin. Bireysel ev sahiplerinin kiraladığı konutlarda, birden fazla kiralık konuta sahip olanların elindeki konutların oranı, Barselona'da %60,8, Madrid'de %56,4 ve Valencia'da %55.

Ayrıca, birden fazla konuta sahip ev sahiplerinin elindeki stok daha hızlı büyüdü. 2016 ile 2023 arasında, iki veya daha fazla kiralık konutu bulunan bireysel ev sahiplerinin kiraya verdiği konut sayısı %39,9 arttı; bu oran, yalnızca tek bir kiralık konutu bulunan ev sahiplerinde %30,4'tü.

Ancak konutların kime ait olduğu, denklemin yalnızca bir kısmı. Diğer kısmı, daha yavaş büyüyen bir arz için kaç kişi ve kaç hanenin rekabet ettiğinde yatıyor.

Nüfus artışının etkisi ne?

İspanya, 50 milyon nüfus sınırına yaklaşırken, ağırlıklı olarak göçle beslenen birkaç yıllık güçlü demografik büyüme yaşadı. Bu büyüme, aktif nüfusu, çalışan sayısını ve mal ile hizmet talebini artırıyor, ancak aynı zamanda konut ihtiyacını da yükseltiyor.

Ayrıca emlak piyasasını anlamak için, yalnızca nüfus sayısı değil, hane sayısı da önemli. Ayrılan ve iki konuta ihtiyaç duymaya başlayan bir çift, aile evini terk eden gençler ya da başka bir kente taşınan çalışanlar, toplam nüfus fazla değişmese bile yeni haneler yaratıyor.

Hane sayısı, mevcut konut stoku kadar hızlı artmadığında, konut için rekabet güçleniyor. Bu durum, yeni sakinlerin, çalışanların, öğrencilerin, ailelerin ve evden ayrılmak isteyen gençlerin sınırlı bir arz için rekabet ettiği Madrid gibi büyük istihdam merkezlerinde özellikle görünür.

Yabancı alıcılar ve turistik kiralık daireler ne durumda?

Her iki unsur da etkili, ancak ağırlıkları bulundukları yere göre büyük ölçüde değişiyor. Turistik kiralık konutlar, yoğun ziyaretçi talebinin olduğu mahallelerde, özellikle büyük şehirlerde, adalarda ve bazı kıyı destinasyonlarında, uzun süreli kiralama için mevcut konut arzını azaltabiliyor.

Uluslararası talep, konut satış piyasasında da önemli bir ağırlığa sahip. Colegio de Registradores'a göre, İspanya'daki konut satışlarının %15,98'ini, 2026'nın ikinci çeyreğinde yabancı alıcılar gerçekleştirdi; bu, şimdiye kadar kaydedilen en yüksek oran. Yabancı alıcıların payı Balear Adaları'nda %32,27, Comunidad Valenciana'da ise %31,03'e ulaştı.

Ancak "yabancı alıcılar" kavramı çok farklı gerçeklikleri kapsıyor. İspanya genelindeki piyasada en fazla görülen milliyetler hâlâ ağırlıklı olarak Avrupalı ve Faslı. Registradores'in 2025 verilerine göre, İngilizler, Almanlar, Hollandalılar, Faslılar, Rumenler, Fransızlar ve İtalyanlar, yabancı alıcılar arasında öne çıkan gruplardı.

Latin Amerika kaynaklı talep de mevcut, ancak ağırlığı Avrupa kökenli talebe göre daha düşük. Colegio de Registradores'e göre, Güney Amerika'dan gelen alıcılar, 2025'in ilk çeyreğinde yabancılar tarafından yapılan konut alımlarının %5'ini oluşturdu. Üstelik bu talep, bazı yerel piyasalarda daha belirgin olabilir.

Sosyal konut stokunun küçüklüğü

İspanya piyasasının bir diğer önemli özelliği, sosyal kiralık konut stokunun diğer Avrupa ülkelerine kıyasla oldukça sınırlı olması.

Avrupa Komisyonu'na göre, sosyal amaçlarla ayrılmış konutlar, İspanya'daki konut stokunun yaklaşık %1,5 ile %1,7'sini oluşturuyor; Avrupa Birliği ortalaması ise %6 ile %7 arasında.

Bu, düşük ve orta gelirli hanelerin daha büyük bir kısmının doğrudan özel piyasaya bağımlı olduğu anlamına geliyor. Sosyal konut stokunun daha geniş olduğu ülkelerde, nüfusun daha büyük bir kesimi, fiyatı yalnızca piyasa koşullarına bağlı olmayan kiralara erişebiliyor.

İspanya'da ise özel kiralar hızla yükseldiğinde, bu kiraları artık karşılayamayan haneleri absorbe edebilecek kamu konutu stoku nispeten küçük kalıyor.

Gençler sorunun diğer yüzünü ortaya koyuyor

Konut erişimindeki güçlükleri en net gösteren göstergelerden biri, paradoksal biçimde, emlak piyasasının dışında: pek çok genç, bu piyasaya hiç giremiyor. 2025'te, 26 ile 34 yaş arasındaki İspanyolların %44,3'ü hâlâ ailesiyle yaşıyordu; bu, Avrupa'nın en yüksek oranlarından biri.

Bu gençlerin neredeyse yarısı (%47,3), ev satın alamadığı ya da kiralayamadığı için aile yanında kaldığını belirtti. Yaş farkı gözetmeksizin, yeni bir konut arayıp sonunda taşınmaktan vazgeçenlerin yaklaşık %70'i, aşırı yüksek fiyatları başlıca engel olarak gösterdi.

Bu tablo, konut tartışmasının neden çok farklı kuşakları etkilediğini açıklamaya yardımcı oluyor. Gençler, aileden ayrılıp kendi evlerine çıkmakta zorlanıyor. Kiracılar yüksek kiralarla karşı karşıya. Aileler daha geniş konutlar için rekabet ediyor. Ve bazı yaşlı kiracılar, konutlarının mülkiyeti ya da sözleşme koşulları değiştiğinde, kırılgan durumlarla karşı karşıya kalabiliyor.

Maricarmen'in davası neden bu kadar büyük bir tepki yarattı?

Maricarmen'in hikayesi, bu gerilimlerin pek çoğunu tek bir olayda topluyor. Burada, ilk kez emlak piyasasına girmeye çalışan bir gençten değil, aynı evde yaklaşık yedi on yıldır yaşayan 87 yaşında bir kadından söz ediliyor.

Tahliyesi, konut krizinin başka bir boyutuna ışık tuttu: barınma güvencesizliği, yalnızca ev arayanları ya da bağımsızlaşmaya çalışanları değil, mülkiyet veya kira sözleşmesi koşulları değiştiğinde, onlarca yıldır kirada yaşayanları da etkiliyor.

Olayın özel koşulları, siyasi bir tartışmayı da tetikledi. Merkezi hükümet, Comunidad de Madrid, belediye, mülk sahibi ve kiracı örgütleri, sorumlulukların nasıl paylaşıldığı ve tahliyenin nasıl önlenebileceğine dair hangi önlemlerin alınabileceği konusunda farklı görüşler ortaya koydu.

Amnistía Internacional, Maricarmen'e uygun bir barınma alternatifi sağlanmadan tahliye edilmesinin haklarını ihlal ettiğini savunurken, farklı idareler yaşananlardan birbirlerini sorumlu tuttu.

Ancak eylemler, Maricarmen'in bireysel durumunun ötesine geçti. Tahliyesi, konut satın almanın giderek daha pahalı hale geldiği, kiraların yükselmeye devam ettiği ve hanelerin önemli bir bölümünün bu maliyetleri karşılamakta zorlandığı bir dönemde gerçekleşti.

Protestolar, böylece bireysel bir vakayı kolektif bir sorunun sembolüne dönüştürdü. Maricarmen'in koşulları istisnai, zira çok az kişi bir kiralık konutta yedi on yıl geçiriyor, ancak tahliyesinin gerçekleştiği bağlam istisnai değil.