İspanya'da konut krizi: Maricarmen protestolarının arka planı

Madrid'deki evinden tahliye edilen ve Maricarmen olarak tanınan María del Carmen Abascal'ın görüntüleri, İspanya'daki konut krizinin son sembollerinden biri haline geldi.

REKLAM

REKLAM

87 yaşındaki kadın yaklaşık 70 yıldır aynı evde kiracı olarak yaşıyordu. Madrid Kiracılar Sendikası'na göre evin sahibinin değişmesinin ardından aylık yaklaşık 500 euro olan kiranın 2 bin 650 euroya çıkarılması istendi. Bu rakam daha sonra 1.650 euroya düşürüldü.

Süreci durdurmak için yapılan çeşitli girişimlerin ardından Maricarmen evden tahliye edildi ve daha sonra hastaneye kaldırıldı. Olay, kısa sürede Madrid'in dışına da yayılan protestolara yol açtı.

Ancak tepkilerin boyutunu yalnızca bu olaya bakarak anlamak güç.

Maricarmen'in yaşadıkları, konuta erişimin İspanya'daki birçok hanenin karşı karşıya olduğu başlıca ekonomik sorunlardan biri haline geldiği bir döneme denk geldi.

İspanya'da konut fiyatları ne kadar arttı?

Konut satış fiyatları şu anda çift haneli oranlarda artıyor. İspanya Ulusal İstatistik Enstitüsü'nün (INE) Konut Fiyat Endeksi, 2026'nın ikinci çeyreğinde yıllık yüzde 12,2'lik artış kaydetti.

İspanya'daki konut piyasasının büyük bölümünü oluşturan ikinci el konutların fiyatları yüzde 12,9 artarken yeni konutlarda artış yüzde 7,4 oldu. Bir önceki çeyreğe kıyasla fiyatlar yüzde 3,4 daha yükseldi.

Sorun yalnızca ev satın almak isteyenleri etkilemiyor. Idealista verilerine göre ilanlardaki ortalama kira Ağustos 2026'da metrekare başına 15,1 euroya ulaştı. Bu, bir önceki yıla göre yüzde 5,8'lik artış anlamına geliyor. Üstelik bu yükseliş, son yıllarda kaydedilen artışların üzerine ekleniyor.

Sonuç olarak konut maliyetleri, özellikle kiracılar açısından birçok hanenin gelirinin büyük bölümünü tüketiyor.

INE verilerine göre 2024'te piyasa fiyatlarından ev kiralayanların yüzde 28,1'i, harcanabilir gelirlerinin yüzde 40'ından fazlasını konut masraflarına ayırıyordu. Avrupa Birliği ortalaması ise yüzde 19,2'ydi.

Dolayısıyla konuta erişim sorunu yalnızca evlerin daha pahalı hale gelmesinden ibaret değil. Kiracıların önemli bir bölümü için bir konutta yaşamaya devam edebilmek, gelirlerinin çok büyük bir kısmını harcamaları anlamına geliyor.

Konut fiyatları ve kiralar neden bu kadar yükseldi?

Uzmanlar bunun tek bir açıklaması olmadığını vurguluyor ancak mevcut durumun arkasında temel bir arz-talep dengesizliği bulunuyor. İnsanların en fazla yaşamak istediği veya yaşamak zorunda olduğu bölgelerde talebi karşılayacak kadar konut inşa edilmiyor.

İspanya'nın nüfusu ve yeni hane sayısı artmaya devam ederken konut inşaatı, finans krizinden önceki seviyelerin oldukça altında kalıyor.

İspanya Merkez Bankası da arz açığının, özellikle nüfusun ve istihdamın en fazla arttığı, ekonomik açıdan dinamik bölgelerde fiyatları yukarı iten başlıca faktörlerden biri olduğunu defalarca vurguladı.

Burada önemli bir ayrım yapmak gerekiyor. İspanya'nın tamamında mutlak anlamda konut kıtlığı bulunmuyor. Nüfusun durağan olduğu ve boş konutların bulunduğu belediyeler var. Asıl sorun, bu konutların nerede bulunduğu.

Baskı özellikle Madrid, Barcelona, adalar, Akdeniz kıyılarının büyük bölümü ve diğer büyük kent ve turizm merkezlerinde yoğunlaşıyor. Ekonomik faaliyetin düşük olduğu bir belediyedeki boş ev, Madrid, Málaga, Barcelona veya Palma'daki konut açığını gidermiyor.

İspanya neden daha fazla konut inşa etmiyor?

Yanıtın bir kısmı önceki emlak krizinin sonuçlarında yatıyor. İspanya, 2008 öncesinde ucuz kredilerle beslenen devasa bir inşaat patlaması yaşadı. Balonun patlaması çok sayıda müteahhitlik şirketinin ortadan kalkmasına, bankacılık sisteminde sorunlara ve inşaat faaliyetlerinin çökmesine yol açtı.

Konut inşaatı daha sonra toparlandı ancak hiçbir zaman eski seviyelerine dönmedi. Bu durum aynı zamanda bugünkü piyasanın finans krizinden önceki dönemden neden önemli ölçüde farklı olduğunu da açıklıyor.

İspanya Merkez Bankası, yeni konut üretiminin geçmişteki yükseliş dönemlerine kıyasla çok daha sınırlı kaldığını ve arz açığının belirli bölgelerde yoğunlaştığını belirtiyor.

Üstelik konut inşa etmek zaman alıyor. Arazinin yapılaşmaya açılması, imar izinlerinin alınması, finansmanın sağlanması ve binanın inşa edilmesi yıllar sürebiliyor. Bu nedenle bir şehrin nüfusu hızla arttığında konut arzı talebe ancak yavaş biçimde yanıt verebiliyor ve bu gecikme fiyatlara yansıyor.

Belirli bir bölgede on binlerce kişinin ek konuta ihtiyacı varsa ancak konut stoku neredeyse hiç artmıyorsa mevcut evler için rekabet yoğunlaşıyor.

Yatırım fonları ve büyük ev sahiplerinin rolü ne?

Kiralık konutların mülkiyeti de yalnızca tek bir evi kiraya veren küçük ev sahibi algısının düşündürebileceğinden daha yoğunlaşmış durumda.

Tüketici İşleri Bakanlığı'nın İspanya Ulusal Araştırma Konseyi (CSIC) ile hazırladığı bir rapora göre, düzenli olarak kiraya verilen konutların yalnızca yüzde 39'u kiraya verdiği tek bir konuta sahip kişilere ait.

Geri kalan yüzde 61 ise kiraya verilen iki veya daha fazla konuta sahip bireysel ev sahipleri, şirketler ve fonlar dahil tüzel kişiler ile kamu kurumlarının elinde bulunuyor.

Yalnızca bireysel ev sahiplerine bakıldığında da bu yoğunlaşma görülüyor. Bireyler tarafından kiraya verilen konutların yüzde 52,8'i, kiralık piyasasında iki veya daha fazla konutu bulunan ev sahiplerine ait.

Bu durum, konut fiyatlarının en yüksek olduğu bazı şehirlerde daha da belirgin. Bireyler tarafından kiraya verilen konutlar arasında birden fazla kiralık mülke sahip kişilerin payı Barcelona'da yüzde 60,8, Madrid'de yüzde 56,4 ve Valencia'da yüzde 55.

Üstelik birden fazla konuta sahip ev sahiplerinin elindeki kiralık konut stoku daha hızlı büyüyor. 2016-2023 arasında iki veya daha fazla konut kiraya veren bireylerin elindeki kiralık konut sayısı yüzde 39,9 artarken yalnızca tek bir ev kiraya verenlerde artış yüzde 30,4 oldu.

Ancak konutların kime ait olduğu denklemin yalnızca bir kısmı. Diğer tarafta, daha yavaş büyüyen konut arzı için rekabet eden kişi ve hane sayısı bulunuyor.

Nüfus artışının rolü ne?

İspanya, büyük ölçüde göçün etkisiyle birkaç yıldır yaşanan güçlü nüfus artışının ardından 50 milyonluk bir nüfusa yaklaşıyor.

Bu büyüme aktif nüfusu, çalışanların sayısını ve mal ve hizmetlere yönelik talebi artırırken aynı zamanda daha fazla konuta ihtiyaç duyulmasına yol açıyor.

Üstelik emlak piyasasını anlamak açısından hane sayısı da en az toplam nüfus kadar önemli. Ayrılan ve artık iki ayrı eve ihtiyaç duyan bir çift, ailesinin evinden ayrılan gençler veya başka bir şehre taşınan çalışanlar, toplam nüfus neredeyse hiç değişmese bile yeni haneler oluşturuyor.

Hane sayısı mevcut konut stokundan daha hızlı arttığında evler için rekabet de artıyor. Bu durum özellikle Madrid gibi büyük istihdam merkezlerinde belirgin. Yeni sakinler, çalışanlar, öğrenciler, aileler ve aile evinden ayrılmak isteyen gençler sınırlı konut arzı için birbirleriyle rekabet ediyor.

Yabancı alıcılar ve turistik kiralamalar ne kadar etkili?

Her iki faktör de rol oynuyor ancak etkileri bölgeden bölgeye büyük farklılık gösteriyor.

Turistik kiralamalar, özellikle büyük şehirlerde, adalarda ve bazı kıyı bölgelerinde turist talebinin yoğun olduğu mahallelerde uzun süreli kiralama için mevcut konut arzını azaltabiliyor.

Uluslararası talep de konut satış piyasasında önemli bir ağırlığa sahip. Tapu Sicil Memurları Birliği verilerine göre 2026'nın ikinci çeyreğinde yabancı alıcılar İspanya'daki konut satın alımlarının yüzde 15,98'ini gerçekleştirdi. Bu, şimdiye kadar kaydedilen en yüksek oran.

Yabancı alıcıların payı özellikle Balear Adaları'nda yüksek ve işlemlerin yüzde 32,27'sini oluşturuyor. Valencia bölgesinde ise bu oran yüzde 31,03.

Ancak "yabancı alıcılardan" söz etmek birbirinden oldukça farklı grupları aynı kategori altında topluyor. İspanya genelinde konut piyasasında en fazla yer alan yabancıların milliyetleri ağırlıklı olarak Avrupa ülkeleri ve Fas'tan oluşuyor. 2025 verilerine göre Britanyalı, Alman, Hollandalı, Faslı, Rumen, Fransız ve İtalyanlar başlıca yabancı alıcı grupları arasında yer aldı.

Latin Amerika'dan gelen talep de mevcut ancak Avrupa ülkelerinden gelen alıcılarla karşılaştırıldığında payı daha düşük. Tapu Sicil Memurları Birliği'ne göre Güney Amerikalı alıcılar, 2025'in ilk çeyreğinde yabancılar tarafından yapılan konut alımlarının yüzde 5'ini oluşturdu. Bununla birlikte bazı yerel piyasalarda payları daha yüksek olabilir.

Sosyal konut

İspanya'daki konut piyasasının bir başka önemli özelliği de sosyal kiralık konut stokunun diğer Avrupa ülkeleriyle karşılaştırıldığında son derece küçük olması.

Avrupa Komisyonu'na göre sosyal amaçlarla ayrılmış konutlar İspanya'daki toplam konut stokunun yaklaşık yüzde 1,5 ila yüzde 1,7'sini oluşturuyor. Avrupa Birliği ortalaması ise yüzde 6 ila yüzde 7 arasında.

Bu durum düşük ve orta gelirli hanelerin daha büyük bir bölümünün doğrudan özel konut piyasasına bağımlı olması anlamına geliyor.

Sosyal konut stokunun daha geniş olduğu ülkelerde nüfusun daha büyük bir bölümü, fiyatları yalnızca piyasa koşullarına bağlı olmayan kiralık konutlara erişebiliyor.

İspanya'da ise özel sektördeki kiralar hızla arttığında, artık bu kiraları karşılayamayan haneleri barındırabilecek kamuya ait konut stoku oldukça sınırlı kalıyor.

Gençler

Konut edinmenin veya kiralamanın ne kadar zorlaştığını gösteren en açık göstergelerden biri, paradoksal biçimde, konut piyasasının dışında görülüyor: Birçok genç piyasaya hiç giremiyor.

2025 yılında 26-34 yaş arasındaki İspanyolların yüzde 44,3'ü hâlâ ebeveynleriyle birlikte yaşıyordu. Bu, Avrupa'daki en yüksek oranlardan biri.

Bu gençlerin neredeyse yarısı, yüzde 47,3'ü, bunun başlıca nedeninin bir ev satın almaya veya kiralamaya maddi güçlerinin yetmemesi olduğunu belirtti.

Her yaştan, başka bir ev aradığı halde sonunda taşınamayan kişilerin ise yaklaşık 10'da 7'si temel engel olarak aşırı yüksek fiyatları gösterdi.

Bu durum konut tartışmasının neden çok farklı kuşakları etkilediğini de açıklıyor. Gençler aile evinden ayrılmakta zorlanıyor. Kiracılar yüksek kiralarla karşı karşıya. Aileler daha büyük konutlar için rekabet ediyor. Bazı yaşlı kiracılar ise yaşadıkları evin mülkiyeti veya kira sözleşmelerinin koşulları değiştiğinde kendilerini savunmasız bir durumda bulabiliyor.

Maricarmen'in tahliyesi neden bu kadar büyük tepki çekti?

Maricarmen'in hikâyesi, bu sorunların birçoğunu tek bir olayda bir araya getiriyor. Söz konusu kişi konut piyasasına ilk kez girmeye çalışan genç biri değil, yaklaşık 70 yılını aynı evde geçirmiş 87 yaşındaki bir kadın.

Bu nedenle tahliye, konut krizinin başka bir boyutunu da gündeme taşıdı: Barınma güvencesizliği yalnızca ev arayanları veya aile evinden ayrılmaya çalışanları değil, yaşadıkları konutun mülkiyeti ya da kira sözleşmelerinin koşulları değiştiğinde onlarca yıldır aynı evde kiracı olarak yaşayan insanları da etkileyebiliyor.

Olayın kendine özgü koşulları siyasi bir tartışmaya da yol açtı. Merkezi hükümet, Madrid bölgesel yönetimi, belediye, ev sahibi ve kiracı örgütleri, tahliyeden kimin sorumlu olduğu ve bunu önlemek için hangi önlemlerin alınabileceği konusunda anlaşmazlığa düştü.

Uluslararası Af Örgütü, Maricarmen'in kendisine uygun bir barınma alternatifi sunulmadan tahliye edilmesinin haklarını ihlal ettiğini savunurken farklı yönetimler yaşananlardan birbirlerini sorumlu tuttu.

Ancak protestolar Maricarmen'in bireysel vakasının ötesine geçti. Tahliye, ev satın almanın giderek daha pahalı hale geldiği, kiraların yükselmeye devam ettiği ve hanelerin önemli bir bölümünün bu maliyetleri karşılamakta zorlandığı bir dönemde gerçekleşti.

Bu nedenle gösteriler bireysel bir vakayı toplumsal bir sorunun sembolüne dönüştürdü. Maricarmen'in yaklaşık 70 yıl boyunca aynı kiralık evde yaşamış olması sıra dışı olabilir, ancak tahliyesinin gerçekleştiği konut krizi ortamı sıra dışı değil.