Maricarmen’in tahliyesi binlerce kişiyi sokağa döktü ve İspanya’da konuta erişim tartışmasını yeniden gündeme taşıdı. Konut fiyatları çift haneli artıyor, kiralar yükseliyor; arz, en gergin bölgelerde talebi karşılamıyor.
Madrid’deki evinden çıkarılırken görüntülenen, Maricarmen olarak tanınan María del Carmen Abascal’in görüntüleri, İspanya’daki konuta erişim krizinin en son sembolü haline geldi.
REKLAM
REKLAM
87 yaşındaki kadın, kiracı olarak yaklaşık 70 yıldır aynı dairede yaşıyordu. Madrid Kiracılar Sendikası’na göre, mülk el değiştirdikten sonra aylık kira bedelinin yaklaşık 500 eurodan 2.650 euroya çıkarılması gündeme geldi, daha sonra 1.650 euroya düşürüldü.
Tahliyeyi durdurmaya yönelik çok sayıda girişimin ardından, Maricarmen evinden çıkarıldı ve daha sonra hastaneye götürüldü. Olay, kısa sürede Madrid’in ötesine taşan protesto gösterilerini tetikledi.
Ancak yalnızca bu tahliyeye bakarak tepkilerin büyüklüğünü anlamak zor. Maricarmen’in durumu, konuta erişimin pek çok İspanyol hanesi için başlıca ekonomik baskı kaynaklarından biri haline geldiği bir dönemde ortaya çıktı.
İspanya’da konut fiyatları ne kadar arttı?
Satın alma fiyatları şu anda iki haneli oranlarla artıyor. Ulusal İstatistik Enstitüsü’nün (INE) Konut Fiyat Endeksi, 2026’nın ikinci çeyreğinde yıllık bazda yüzde 12,2’lik bir artış kaydetti.
İspanya piyasasının büyük bölümünü oluşturan ikinci el konutlar daha da hızlı pahalandı, yüzde 12,9 oranında. Yeni konutların fiyatı ise yüzde 7,4 arttı. Sadece bir önceki çeyreğe kıyasla bile fiyatlar yüzde 3,4 yükseldi.
Sorun yalnızca ev satın almak isteyenleri etkilemiyor. Idealista’ya göre, ilanlardaki ortalama kira bedeli 2026 Ağustos’unda metrekare başına 15,1 euroya ulaştı; bu, bir yıl öncesine göre yüzde 5,8’lik bir artış. Üstelik bu yükselişler, son yıllarda zaten kaydedilen artışların üzerine ekleniyor.
Sonuç olarak, konut maliyeti pek çok hanenin gelirinin yüksek bir bölümünü, özellikle de kirada yaşayanların gelirini, tüketiyor.
INE verilerine göre, 2024’te piyasadan konut kiralayanların yüzde 28,1’i kullanılabilir gelirlerinin yüzde 40’ından fazlasını konut giderlerine ayırıyordu. Avrupa Birliği ortalaması yüzde 19,2’ydi.
Dolayısıyla erişilebilirlik sorunu, evlerin pahalı olmasından ibaret değil. Kiracıların önemli bir bölümü için bir evi elde tutmak, gelirlerinin çok yüksek bir kısmını konuta ayırmak anlamına geliyor.
Fiyatlar ve kiralar neden bu kadar yükseldi?
Uzmanlar, bugünkü durumu tek bir nedene indirgemek mümkün olmadığı konusunda hemfikir, ancak mevcut tabloya yol açan temel bir dengesizliğe dikkat çekiyorlar: insanların en çok yaşamak zorunda kaldığı ya da yaşamak istediği yerlerde, talebi karşılayacak kadar yeni konut üretilmiyor.
İspanya’nın nüfusu artmaya ve yeni haneler oluşmaya devam ederken konut inşaatı, finansal kriz öncesinde kaydedilen seviyelerin çok altında kalıyor.
Banco de España, arz açığını özellikle nüfusun ve istihdamın en hızlı arttığı ekonomik olarak dinamik bölgelerde piyasa üzerindeki başlıca baskı unsurlarından biri olarak defalarca vurguladı.
Burada önemli bir ayrım yapmak gerekiyor. İspanya’nın her köşesinde fiilen konut eksikliği yaşanmıyor. Nüfusu durgun kalan ve boş konutların bulunduğu belediyeler var. Sorun, bu konutların nerede bulunduğunda yatıyor.
Baskı özellikle Madrid’de, Barcelona’da, adalarda, Akdeniz kıyısının büyük bölümünde ve diğer büyük kentsel ile turistik merkezlerde yoğunlaşıyor. Ekonomik faaliyetin düşük olduğu bir kasabadaki boş bir konut, Madrid, Malaga, Barcelona ya da Palma’daki konut kıtlığını çözmüyor.
İspanya neden basitçe daha fazla konut inşa etmiyor?
Yanıtın bir kısmı, önceki emlak krizinin sonuçlarında saklı. 2008’den önce İspanya, ucuz kredilerle körüklenen büyük bir inşaat patlaması yaşadı. Balonun patlaması, çok sayıda müteahhitlik firmasının ortadan kaybolmasına, bankacılık sisteminde sorunlara ve inşaat faaliyetinde keskin bir düşüşe yol açtı.
Konut inşaatı daha sonra toparlandı, ancak hiçbir zaman o seviyelere geri dönmedi. Bu durum, bugünkü piyasanın finansal kriz öncesindeki döneme göre neden önemli farklılıklar taşıdığını da açıklıyor. Banco de España’ya göre yeni konut üretimi önceki genişleme döngülerine kıyasla hâlâ çok daha ılımlı ve arz açığı özellikle belirli bölgelerde yoğunlaşıyor.
Ayrıca konut inşa etmek zaman alıyor. Arsayı imara açmak, imar izinleri almak, finansman sağlamak ve bir binayı inşa etmek yıllar sürebiliyor. Bu nedenle, bir kentin nüfusu hızla arttığında bile konut arzı oldukça yavaş tepki veriyor. Bu yavaşlık da fiyatlara yansıyor.
Belirli bir bölgede on binlerce insan ek konuta ihtiyaç duyduğunda, ancak konut stoku neredeyse hiç artmadığında, mevcut konutlar için rekabet kaçınılmaz olarak sertleşiyor.
Nüfus artışı ne kadar etkili?
İspanya, 50 milyon nüfusa yaklaşmış durumda. Bu, son yıllarda özellikle göçle tetiklenen güçlü demografik büyümenin ardından geldi. Bu büyümenin istihdam, tüketim ve çalışan sayısının artması gibi olumlu ekonomik etkileri var.
Ancak aynı zamanda konut ihtiyacını da artırıyor. Ayrıca konut piyasasını anlamak için yalnızca nüfusun değil, hane sayısının da önemi büyük. Ayrılan bir çiftin iki ayrı eve ihtiyaç duyması, aile evini terk eden gençler ya da başka bir kente taşınan çalışanlar, toplam nüfus neredeyse değişmese bile yeni haneler oluşturuyor.
Hane sayısı, mevcut konut stokundan daha hızlı arttığında konut için rekabet yoğunlaşıyor. Bu olgu özellikle Madrid gibi büyük istihdam merkezlerinde belirgin; yeni gelenler, çalışanlar, öğrenciler, aileler ve bağımsızlaşmak isteyen gençler, sınırlı konut arzı için birbirleriyle yarışıyor.
Yabancı alıcılar ve turistik kiralık daireler ne durumda?
Her iki unsurun da etkisi var, ancak ağırlıkları bulundukları yere göre büyük ölçüde değişiyor. Turistik kiralık konutlar, özellikle büyük şehirlerde, adalarda ve bazı kıyı bölgelerinde ziyaretçi talebinin yüksek olduğu mahallelerde, uzun süreli kiralık konut arzını azaltabiliyor.
Uluslararası talep, satış piyasasında da önemli bir rol oynuyor. Colegio de Registradores’a göre, yabancı alıcılar 2026’nın ikinci çeyreğinde İspanya’daki konut satışlarının yüzde 15,98’ini gerçekleştirdi; bu, şimdiye kadar kaydedilen en yüksek oran. Yabancıların payı özellikle Balear Adaları’nda yüksek, burada işlemlerin yüzde 32,27’sini, Comunidad Valenciana’da ise yüzde 31,03’ünü oluşturuyor.
Ancak "yabancı alıcılardan" söz etmek, çok farklı gerçeklikleri bir araya getiriyor. İspanya konut piyasasının genelinde en fazla temsil edilen uyruklar halen ağırlıklı olarak Avrupalı ve Faslı. Registradores’in 2025 verileri, yabancı alıcılar arasında Britanyalıları, Almanları, Hollandalıları, Faslıları, Rumenleri, Fransızları ve İtalyanları başlıca gruplar arasında gösteriyordu.
Latin Amerika kökenli nüfusun gelişi de son yılların demografik tablosunun bir parçası; Venezuela kökenli topluluk gibi gruplar İspanya’da giderek daha yerleşik hale geliyor. 2025’te, Venezuela kökenli 36.271 kişi İspanya vatandaşlığı aldı; bu grup, Marruecos ve Kolombiya’nın ardından yeni vatandaşlık edinenler arasında üçüncü sırada yer aldı, Ulusal İstatistik Enstitüsü’nün (INE) verilerine göre.
Sınırlı sosyal konut stoku
İspanyol konut piyasasının başka bir önemli özelliği de, sosyal kiralık konut stokunun diğer Avrupa ülkelerine kıyasla sınırlı olması. Kamu veya sosyal kiralık konutlar, İspanya’daki toplam konut stokunun yüzde 2’sinden daha azını oluşturuyor; Avrupa Birliği genelinde bu oran yaklaşık yüzde 8. Bu rakamlar, mevcut protestoların tetiklediği tartışmalarda dile getiriliyor.
Bu, düşük ve orta gelirli hanelerin daha büyük bir bölümünün doğrudan özel piyasaya bağımlı olduğu anlamına geliyor. Sosyal konut stokunun daha geniş olduğu ülkelerde, nüfusun daha büyük bir kısmı, fiyatı yalnızca piyasa koşullarına bağlı olmayan kiralara erişebiliyor.
İspanya’da özel kiralar hızla yükseldiğinde, bu kiraları artık ödeyemeyen haneleri içine alabilecek nispeten küçük bir kamu konut stoku bulunuyor.
Gençler sorunun bir başka yüzünü ortaya koyuyor
Konut erişimindeki zorlukların en çarpıcı göstergelerinden biri paradoksal biçimde bizzat konut piyasasının dışında görülüyor: pek çok genç bu piyasaya hiç giremiyor. 2025’te, 26 ila 34 yaş arasındaki İspanyolların yüzde 44,3’ü hâlâ anne babasıyla yaşıyordu; bu, Avrupa’daki en yüksek oranlardan biri.
Bu gençlerin neredeyse yarısı (yüzde 47,3), ana neden olarak ev satın almayı ya da kiralamayı karşılayamadığını belirtti. Her yaş grubundan olup başka bir konut arayıp sonunda taşınmayanlar arasında ise, neredeyse her on kişiden yedisi aşırı yüksek fiyatları başlıca engel olarak gösterdi.
Bu veriler, konut tartışmasının neden çok farklı kuşakları etkilediğini anlamaya yardımcı oluyor. Gençler bağımsızlaşmakta zorlanıyor. Kiracılar yüksek kiralarla karşı karşıya. Aileler daha büyük konutlar için rekabet ediyor. Ve belirli yaştaki kiracılar, mülk sahipliği ya da kira sözleşmesinin koşulları değiştiğinde kırılgan durumlara sürüklenebiliyor.
Maricarmen’in durumu neden bu kadar büyük bir tepki yarattı?
Maricarmen’in hikayesi, bu gerilimlerin pek çoğunu tek bir vakada birleştiriyor. Konut piyasasına ilk kez girmeye çalışan bir gençten değil, aynı evde yaklaşık yetmiş yıl boyunca yaşayan 87 yaşındaki bir kadından söz ediyoruz.
Onun tahliyesi, konut krizinin başka bir boyutuna ışık tutuyor: barınma güvencesizliği, yalnızca ev arayanları ya da evden ayrılmak isteyen gençleri değil, aynı evi onlarca yıldır kiralayanları da etkiliyor; özellikle mülk sahipliği ya da kira sözleşmelerinin koşulları değiştiğinde.
Vakanın özel koşulları ayrıca siyasi bir tartışma da yarattı. Merkezi hükümet, Comunidad de Madrid, belediye, mülk sahibi ve kiracı örgütleri, sorumluluklar konusunda ve tahliyenin önlenmesi için hangi önlemlerin alınabileceği konusunda birbirleriyle çelişen açıklamalar yaptı.
Amnistía Internacional, Maricarmen’in uygun bir barınma alternatifi sağlanmadan evinden çıkarılmasının haklarını ihlal ettiğini savunurken, farklı idareler yaşananlardan birbirlerini sorumlu tuttu.
Ancak protestolar, Maricarmen’in bireysel durumunun ötesine geçti. Onun tahliyesi, ev satın almanın giderek daha pahalı hale geldiği, kiraların yükselmeye devam ettiği ve pek çok hanenin bu maliyetleri karşılamakta zorlandığı bir dönemde yaşandı.
Gösteriler, böylece bireysel bir olayı toplumsal bir sorunun sembolüne dönüştürdü. Maricarmen’in koşulları, kiracıların çok azının yetmiş yıl boyunca aynı evde kaldığı düşünülürse istisnai olabilir, ancak tahliyenin gerçekleştiği bağlam istisnai değil.