Beyaz Saray, ülkedeki konuta erişim krizini hafifletmek için 50 yıllık konut kredisi planını desteklemeyi değerlendiriyor. Uzmanlar, teklifin çeşitli sakıncaları olduğunu belirtiyor.
ABD hükümeti, 50 yıllık konut kredisi geri ödeme planı fikrini ortaya attı. Bu fikir politikacılar ve ekonomistler tarafından ciddi şekilde eleştiriliyor. Eleştirmenler, daha uzun vadeli bir konut kredisinin, arz yetersizliği ve yüksek faiz oranları gibi konut piyasasındaki diğer temel sorunları çözmekte pek işe yaramayacağını söylüyor.
Federal Konut Finansmanı Kurumu'nun (FHFA) direktörü Bill Pulte, hafta sonu X'te 50 yıllık konut kredisinin ev alıcıları için "tam bir oyun değiştirici" olacağını söyledi.
FHFA, ülkedeki konut kredilerinin büyük çoğunluğunu satın alan ve sigortalayan Fannie Mae ile Freddie Mac'i denetleyen federal hükümet birimi.
30 yıllık konut kredisi, New Deal'dan beri ev almanın varsayılan yolu olan, ABD'ye özgü bir finansal ürün.
O dönem siyasetçiler, borçluların çalıştıkları yıllar içinde karşılayıp ödeyebilecekleri standart bir konut kredisi oluşturmak istiyordu; Amerikalıların ortalama yaşam süresi ise 66 yıldı.
Daha düşük taksit
Bir konut kredisinin vadesini 50 yıla uzatmak, borçlunun aylık taksidini düşürebilir.
Emlakçılar Ulusal Birliği'ne göre ABD'de bir evin ortalama satış fiyatı eylül ayında 415 bin 200 dolar (358 bin 317 euro) oldu.
Standart yüzde 10 peşinat ve ortalama yüzde 6,17 faiz varsayıldığında, 30 yıllık bir konut kredisinin aylık taksidi 2 bin 288 dolar (bin 974 euro), 50 yıllık kredinin taksidi ise 2 bin 22 dolar (bin 745 euro) olur.
Bu hesap, vadenin uzunluğu nedeniyle bankanın 50 yıllık kredi için daha yüksek faiz talep etmeyeceği varsayımıyla yapılıyor.
Faiz yükü belirgin şekilde daha yüksek
50 yıllık kredide aylık ödemenin daha büyük bir kısmı faize gideceği için, konut fiyat artışı ve peşinat hariç, bir borçlunun 100 bin dolar (86 bin 300 euro) öz sermaye biriktirmesi 30 yıl alır.
Peşinat hariç, 30 yıllık bir kredide aynı tutarda özsermayeye 12-13 yılda ulaşılabiliyor.
AP analizine göre, 50 yıllık bir kredi, 30 yıllığa kıyasla vade boyunca yaklaşık 389 bin dolar (335 bin 707 euro) fazladan faiz anlamına geliyor.
Diğer analistler de benzer sonuca vardı.
UBS Securities'den John Lovallo, "Bir konut kredisini 30 yıldan 50 yıla uzatmak, kredi ömrü boyunca ortalama fiyatlı bir evde ev alıcısının ödediği faiz tutarını (dolar bazında) ikiye katlayabilir ve özsermaye birikimini belirgin şekilde yavaşlatabilir," dedi.
Konutta daha geniş ölçekli sorunlar
Konutun karşılanabilirliğinde kritik bir sorunu, yani konut arzı yetersizliğini, 50 yıllık kredi hiçbir şekilde çözmüyor. Kaliforniya gibi eyaletler ve New York gibi şehirler, müteahhitlerin daha az bürokrasiyle daha hızlı konut inşa edebilmesi için son dönemde yasa çıkardı ya da düzenlemeler yaptı.
Bir de ülkede konut inşaatının hammadde maliyeti var. Çelik, kereste, beton, bakır ve plastik gibi inşaatta kullanılan ürünler artık Başkan Trump yönetiminde tarifelere tabi.
Özellikle güneybatıda, inşaat işlerinin önemli bir kısmını belgesiz işçiler yapıyor. Sınır dışı etmeler, müteahhitlerin yeterli iş gücü bulma kapasitesini olumsuz etkiliyor.
Economic Security Project'te politika ve araştırmadan sorumlu kıdemli direktör Mike Konczal, "Şu anda arzı artıracak büyük hamlelerin çoğu yanlış yönde ilerliyor," dedi.
Pulte, X'te, 50 yıllık konut kredisinin Beyaz Saray'ın yüksek konut fiyatlarıyla mücadele için değerlendirdiği çözümler arasında yalnızca "potansiyel bir araç" olduğunu söyledi.
Amerikalılar yeterince uzun yaşamıyor
İlk kez ev alanların ortalama yaşı yıllardır yükseliyor ve artık yaklaşık 40. 40 yaşındaki bir ilk alıcı için 50 yıllık bir konut kredisini bankaların onaylaması da zor; çünkü bu alıcı evin borcunu bitirdiğinde 90 yaşında olacak.
Bir Amerikalının ortalama yaşam beklentisi bugün yaklaşık 79 yıl; yani 50 yıllık bir kredide yaşam beklentisinin 11 yılı kapsanmıyor.
Konczal, "Politika yapıcıların amacı genellikle ipotek borcunu borçlunun çocuklarına devretmek değildir," dedi.
Daha uzun vadeleri krediler
Finansal sistemin başka alanlarında kredi vadeleri uzatıldı; sonuçlar ise karışık. Araç fiyatları arttıkça ve Amerikalılar arabalarını daha uzun süre kullandıkça, yedi yıllık taşıt kredileri giderek yaygınlaştı.
Vadeler uzamasına rağmen taşıt kredilerindeki gecikmeler artıyor ve yeni bir otomobilin ortalama fiyatı şimdi 49 bin 740 dolar (42 bin 925 euro); beş yıl önce yeni bir aracın fiyatı 38 bin 948 dolardı (33 bin 612 euro).
Öğrenci kredileri başlangıçta 10 yılda ödenecek şekilde tasarlanmıştı; şimdi ise çeşitli ödeme seçenekleri geri ödemeyi 20 yıla uzatıyor.
Ekonomistler, 50 yıllık konut kredisinin karşılanabilirliğe yardımcı olmak bir yana, arzla boğuşan bir piyasaya daha fazla potansiyel alıcı sokarak konut fiyatlarında enflasyonu tetikleyebileceğini vurguladı.
Trump'ın tepkisi
Yoğun eleştirilerin ardından Başkan Trump, 50 yıllık konut kredisi konusunda daha az hevesli göründü. Fox News'ten Laura Ingraham tarafından fikir sorulduğunda Trump, bunun "biraz yardımcı olabileceğini" söyledi ama konuyu adeta geçiştirdi.
Dodd-Frank Yasası uyarınca, konut kredisi devleri Fannie Mae ve Freddie Mac 30 yıldan uzun vadeli konut kredilerini sigortalayamıyor; bu nedenle 50 yıllık herhangi bir kredi "nitelikli olmayan konut kredisi" sayılacak ve yatırımcılara satılması daha güç olacaktır.
Kongre'nin 50 yıllık konut kredilerine izin vermek için ABD finans mevzuatında birden fazla yerde değişiklik yapması gerekir; üstelik Kongre'nin bunu hemen gündemine almaya pek istekli olmadığı görülüyor.