Avrupa’nın en kârlı kira getirili konut yatırımları artık en pahalı kentlerinde değil. İşte kira gelirinin en yüksek olduğu, zirvesi şaşırtan 10 Euro Bölgesi pazarı.
Avrupa’daki gayrimenkul paralarının genellikle nereye aktığını gösteren bir harita çizseniz, parlak noktalar tahmin edilebilir olurdu: Paris’in bulvarları, Amsterdam’ın kanal kuşağı, Münih’in cilalı semtleri.
REKLAM
REKLAM
Prestijli adresler. Yüksek likidite. Fiyatların onlarca yıldır büyük ölçüde tek yönde seyrettiği emlak piyasaları.
İkinci bir harita daha çizip bu kez her yatırılan euro karşılığında ev sahiplerinin en yüksek kira gelirini nerede elde ettiğini işaretlerseniz, o şehirlerin birçoğu haritadan silinir.
Global Property Guide’ın, Immobiliare.it, Idealista, Fotocasa, Habitaclia ve Daft gibi yerel emlak portallarıyla karşılaştırılarak doğrulanan yeni verileri, Avrupa’daki en güçlü kira getirisi fırsatlarının artık geleneksel sıcak emlak noktalarında değil, özellikle Güney Avrupa genelindeki gözden kaçmış bölgesel pazarlarda toplandığını gösteriyor.
Aşağıda, brüt kira getirilerinin – vergiler, bakım, aidat ve diğer giderler öncesinde yıllık kira gelirinin satın alma fiyatına oranı – 2026’da en yüksek olduğu on Avro bölgesi şehrinin sıralaması yer alıyor.
10. Roma: Ortalama kira getirisi %7,12
Roma listeye 10. sıradan giriyor, ancak İtalyan başkenti Avrupa’daki en belirgin emlak piyasası karşıtlıklarından birini gözler önüne seriyor: prestij ile gelir arasındaki uçurum.
Tarihi merkezde – Pantheon, Piazza Navona ve Trastevere çevresinde – uluslararası alıcılar sınırlı sayıdaki konut için yarışıyor; bu da fiyatları keskin biçimde yukarı iterken getirileri aşağı çekiyor.
Roma’nın “centro”sunda bir odalı bir daire 472.500 €’ya mal oluyor ancak ayda yalnızca 2.170 € kira getiriyor; bu da brüt yıllık kira getirisi olarak %5,51’e denk geliyor.
Oysa tarihi çekirdeğin dışında tablo belirgin biçimde iyileşiyor.
Geniş şehir genelinde bir odalı dairenin ortalama fiyatı yaklaşık 225.000 € ve aylık kirası 1.450 € civarında; bu da getirileri %7,7’ye yaklaştırıyor. En yüksek getiri ise en küçük tipten geliyor: 149.000 €’luk bir stüdyo daire, 1.000 € kira ile %8,05 kazandırıyor.
Roma’da kartpostallık manzara çoğu zaman kira gelirinin pahasına geliyor.
9. Dublin: Ortalama kira getirisi %7,22
Dublin’deki konut arzı yetersizliği, Avrupa’nın en yüksek kiralarından bazılarını desteklemeye devam ediyor.
Guinness’in, Merrion Square’in renkli Gürcü kapılarının ve kiralık piyasayı sürekli sıkı tutan teknoloji sektörünün kenti olan İrlanda başkenti, ortalama %7,22’lik kira getirisi sunuyor.
Bir odalı bir daire 295.000 €’ya satın alınabiliyor ve ayda 2.000 €’ya kiralanıyor; bu da %8,14’lük brüt kira getirisine karşılık geliyor. Bu daire tipi aynı zamanda şehirde en kârlı segment.
İrlanda genelinde konut fiyatları 2012’den bu yana nominal olarak %99 artarak neredeyse ikiye katlanırken, kiralar aynı dönemde %71 yükseldi.
8. Napoli: Ortalama kira getirisi %7,22
Napoli, getiri açısından Dublin’le aynı seviyede, fakat fiyatlarda ondan çok daha aşağıda. Margherita pizzanın memleketi olan, ufkunda Vezüv’ün yükseldiği ve UNESCO listesinde yer alan eski kentten Spaccanapoli’nin geçtiği şehirde bir odalı daire 145.500 €’ya mal oluyor ve ayda 950 € kira getiriyor; bu da %7,84’lük brüt getiri anlamına geliyor.
Asıl öne çıkan ise giriş seviyesindeki stüdyo daireler: Sadece 70.000 €’luk fiyata karşılık aylık 700 € kira ile, listede en yüksek oranla paylaşılan %12’lik brüt getiri sağlıyor.
Güçlü öğrenci talebi ve yıl boyu süren turizm, küçük dairelerde doluluk oranlarını desteklemeyi sürdürüyor.
7. Barselona: Ortalama kira getirisi %7,40
Sıralamadaki tek İspanyol kenti – Gaudí’nin Sagrada Família’sına, vermut saatine ve FC Barcelona’ya ev sahipliği yapan şehir – genel ortalamada %7,40’lık kira getirisi sunuyor.
Bir odalı daire 240.000 €’ya mal oluyor ve ayda 1.590 €’ya kiralanıyor; bu da %7,95’lik brüt kira getirisine denk geliyor. Bu daire tipi, bu ölçüte göre kentin en kârlı kategorisi.
Yine de Barselona’nın konut piyasasını giderek daha fazla kıtlık tanımlıyor.
Katalonya genelinde kiralık konut arzı tarihsel olarak en düşük seviyelerine yakın seyrederken talep; turistler, öğrenciler, uzaktan çalışanlar ve yabancı sakinlerden gelmeye devam ediyor.
“Barselona’da uygun fiyatlı daireleri bulmanın giderek zorlaştığı, Katalonya genelinde kiralık konut arzının tarihsel olarak en düşük seviyelerde kaldığı bildiriliyor” diyor Global Property Guide piyasa analisti Lalaine Delmendo.
Delmendo, “İşlem hacminde mutlak anlamda liderliği Madrid sürdürürken, yıllık bazda daha güçlü büyüme diğer büyük pazarlardan bazılarında, özellikle de Barselona ve Sevilla’da görüldü” diye ekledi.
6. Riga: Ortalama kira getirisi %7,47
Letonya’nın başkenti – Art Nouveau mimarisi, Orta Çağ’dan kalma eski kentinin sivri kuleleri ve eski Zeppelin hangarlarının içine kurulmuş Merkez Pazarıyla tanınan şehir – uzun vadeli fiyat artışının zayıf olmasına rağmen Avrupa’nın en güçlü kira getirilerinden bazılarını sunuyor.
Bir odalı daire 125.000 €’ya mal oluyor ve ayda 750 € kira getiriyor; bu da %7,20’lik brüt getiri sağlıyor. En iyi getiri ise daha büyük konutlardan geliyor: 187.000 €’luk iki odalı bir daire %8,34 kazandırıyor.
Bedeli ise sermaye kazancında saklı. Son beş yılda Riga’da reel konut fiyatları %23,66 gerilerken nominal artış sadece %3,77’de kaldı.
Bu durgunluk hem risk hem cazibe yaratıyor: Değer artışı zayıf, ancak giriş fiyatları kira gelirinin hikâyenin neredeyse tamamını oluşturmasına yetecek kadar düşük.
5. Torino: Ortalama kira getirisi %7,68
İtalya’nın ilk başkenti – Mole Antonelliana’ya ve gianduiotto çikolatanın doğuşuna ev sahipliği yapan şehir – barok görkeminin ardında cazip bir kira yatırımı fırsatı saklıyor.
Uzun süre Milano’nun gölgesinde kalan, Fiat’ın eski sanayi üssü şehir; daha düşük alım maliyetlerini güçlü öğrenci talebi, mühendislik istihdamı ve Piazza Castello ile Po nehri kıyısı çevresinde gelişen kültür ve gastronomi sahnesiyle birleştiriyor.
Rakamlar çarpıcı. Torino genelinde bir odalı bir dairenin fiyatı yaklaşık 99.000 € ve aylık kirası 850 € civarında; bu da %10’un üzerinde brüt getiri anlamına geliyor.
Bu seviyede getiriler, Batı Avrupa’nın büyük kentlerinde giderek daha zor bulunuyor.
Ancak tarihi merkezde tablo hızla değişiyor.
Burada bir odalı daireler yaklaşık 255.000 €’ya satılıyor ve ayda ortalama 1.200 € kira getiriyor; bu da getirileri %5,6 civarına düşürüyor.
4. Jyväskylä: Ortalama kira getirisi %8,02
Finlandiya’nın üniversite kenti Jyväskylä, belki de listenin en büyük sürprizi.
Helsinki ile Laponya arasında, göller bölgesinde yer alan Jyväskylä, dünyada Alvar Aalto imzalı en fazla sayıda binayı barındırıyor ve yaz aylarında sokaklarını Dünya Ralli Şampiyonası’nın motor sesleri dolduruyor.
Sakinlerinin neredeyse üçte biri öğrenci.
Bir odalı daire 90.000 €’ya mal oluyor ve ayda 680 € kira getiriyor; bu da %9,07’lik brüt kira getirisi anlamına geliyor. İncelenen tipler arasında bir odalı daireler açık ara en iyi performansı gösteriyor.
Güçlü öğrenci talebi ve görece düşük konut fiyatları, Jyväskylä’yı Avro bölgesinde kuzey Avrupa’nın en yüksek kira getirisi sunan kenti yapıyor.
3. Cork: Ortalama brüt getiri %8,20
İrlanda’nın ikinci kenti – Lee Nehri’nin bataklık adaları üzerine kurulu, English Market kapalı çarşısıyla ve baharatlı dana etiyle övünen şehir – üçüncü sırada yer alıyor.
Cork, Dublin’e göre çok daha düşük giriş fiyatları gerektirirken, büyüyen yerel ekonomiden kaynaklanan güçlü kira talebi çekiyor.
Güney İrlanda kenti; ilaç yatırımlarından, büyüyen teknoloji sektöründen ve güçlü nüfus artışından faydalanıyor.
Bir odalı daire 235.000 €’ya mal oluyor ve ayda 1.600 €’ya kiralanıyor; bu da %8,17’lik brüt kira getirisine denk geliyor. Daha büyük daireler ise daha da iyi performans gösteriyor: İki odalı apartmanlar şehirdeki en yüksek getirileri sağlıyor.
İrlanda’da Cork, giderek prestij fiyatlamasından çok kira gelirinin yön verdiği bir pazar olarak öne çıkıyor.
2. Palermo: Ortalama kira getirisi %8,25
Sicilya’nın başkenti – Norman katedralleri, Ballarò sokak pazarının uğultusu ve arancine ile panelle üzerine kurulu sokak lezzetleri kültürüyle – zirvenin hemen altında yer alıyor.
Palermo, Akdeniz yaşam tarzı cazibesini, Batı Avrupa standartlarına göre hâlâ olağanüstü düşük kalan fiyat seviyeleriyle birleştiriyor.
Bir odalı daire 85.000 €’ya mal oluyor ve ayda 700 € kira getiriyor; bu da %9,88’lik brüt getiri anlamına geliyor.
Daha büyük daireler de görece uygun fiyatlı kalmaya devam ediyor.
İki odalı bir konutun ortalama fiyatı 115.000 € ve aylık kirası 800 € civarında; bu da yaklaşık %8,3’lük getiriye karşılık geliyor.
“Sicilya’nın bazı bölgelerinde şaşırtıcı derecede uygun fiyatlı evler bulunabiliyor. İtalya’nın yeni yerleşenlere yönelik vergi teşvikleri de var; bu da taşınan yabancılar için fark yaratabiliyor” diyor Global Property Guide küresel emlak uzmanı Mikk Kalmet.
1. Katanya: Ortalama kira getirisi %9,17
Avro bölgesindeki en yüksek kira getirisi, Etna Dağı’nın eteklerinde siyah volkanik taştan inşa edilmiş bir kente ait.
Barok katedrali ve gün doğumunda Pescheria balık pazarının gürültüsüyle Katanya, ortalama %9,17’lik kira getirisiyle listenin zirvesinde yer alıyor.
Rakamların arka planı dikkat çekici. Bir odalı bir daire yaklaşık 70.000 €’ya mal oluyor ve ayda 650 € kira getiriyor; bu da %11,14’lük brüt getiriye denk geliyor.
Giriş seviyesindeki stüdyo daireler ise daha da iyi performans gösteriyor: 51.000 €’luk yatırım karşılığında %12 getiri sağlıyor; bu da listedeki en düşük fiyat etiketi.
Katanya ayrıca Akdeniz’in en gözde tatil destinasyonlarından Taormina’ya yaklaşık 50 kilometre mesafede bulunuyor; bu da neredeyse yılın tamamına yayılan kısa dönem kiralama pazarını destekliyor.
Verilere göre Katanya, 2026’da Avro bölgesinin kira getirisi açısından en iyi performans gösteren konut yatırım piyasası.