Avrupa'da konut fiyatları yükselmeye devam ediyor; birçok ülkede enflasyonu aşıyor. 2026'nın ikinci çeyreğinde artışlar Almanya'da %0,6'dan Portekiz'de %16,5'e kadar çıktı.
Avrupa'nın büyük bölümünde konut fiyatları yükselmeye devam ediyor, ancak artış hızı ülkeden ülkeye büyük farklılık gösteriyor. 2026'nın ikinci çeyreğinde Portekiz, Bulgaristan ve İspanya'da yıllık artışlar çift haneli düzeylere ulaşırken, Finlandiya, Lüksemburg ve Fransa'da fiyatlar geriledi.
REKLAM
REKLAM
AB genelinde konut fiyatları, geçen yılın aynı dönemine kıyasla yüzde 4,7 artarak yüzde 3,2'lik enflasyonun üzerinde seyretti.
Peki fiyatlar en hızlı nerede artıyor ve enflasyon hesaba katıldığında bu büyümenin ne kadarı gerçekte kalıyor?
Portekiz ve Bulgaristan'da yüzde 15'in üzerinde artış
Eurostat verilerine göre Avrupa'daki 29 ülkenin dokuzunda konut fiyatları yıllık bazda çift haneli oranlarda yükseldi. 2026'nın ikinci çeyreğinde en güçlü artış yüzde 16,5 ile Portekiz'de kaydedilirken, onu yüzde 15,5 ile Bulgaristan izledi.
Mikk Kalmet, Global Property Guide'dagayrimenkul uzmanı olarak, Portekiz'de konut talebinin özellikle Lizbon, Porto ve gözde kıyı bölgelerinde arzı hâlâ geride bıraktığını vurguladı. Kalmet Euronews Business'a yaptığı açıklamada, “Sınırlı yeni konut üretimi, yabancı yatırımlar, turizme bağlı talep ve kalıcı konut açığı fiyatların yükselmesine birlikte katkıda bulundu” dedi.
Kalmet, Bulgaristan'da artan hane gelirleri, ücretlerdeki yükseliş, görece uygun maliyetli konut kredileri ve yatırım aracı olarak gayrimenkule yönelik güçlü talebin fiyatları yukarı taşıdığını söyledi.
Litvanya (%14,3), Slovakya (%13,6), Hırvatistan (%12,7), İspanya (%12,1), Romanya (%12,1), Letonya (%11,4) ve Macaristan (%10,2) da yüzde 10'un üzerinde artış kaydetti.
Artış oranı Danimarka'da (%9,4), Slovenya'da (%9,1) ve Çekya'da (%8,6) da yüzde 10'a oldukça yaklaştı.
Konut fiyatları Kıbrıs (%7,9), Malta (%6,9), Polonya (%6,3), İrlanda (%6), Estonya (%5,8), Avusturya (%5,1) ve İsveç'te (%4,8) de AB ortalamasının üzerinde arttı.
Üç ülkede düşüş yaşandı
Bu dönemde konut fiyatlarının yıllık bazda gerilediği tek ülkeler Finlandiya, Lüksemburg ve Fransa oldu; Finlandiya'da yüzde 2,7, Lüksemburg'da yüzde 2,2 ve Fransa'da yüzde 0,8 oranında düşüş görüldü.
Kalmet, Finlandiya'da zayıf ekonomik büyümenin yanı sıra baskılanmış tüketici güveni ve yüksek faiz oranlarının kalıcı etkilerine dikkat çekti.
Kalmet, “Fransa'da konut alım gücündeki kısıtlar, nispeten zayıf konut talebi ve geçmişteki yüksek mortgage faizlerinin etkisi fiyatlar üzerinde aşağı yönlü baskı yaratıyor” diyerek, ekonomik belirsizliğin de bazı potansiyel alıcıları satın almalarını ertelemeye yönelttiğini belirtti.
AB'nin dört büyük ekonomisi arasında İspanya yüzde 12,1'lik artışla öne çıkarken, İtalya'daki yüzde 4'lük yükseliş AB ortalamasının altında kaldı. Almanya'da konut fiyatları sadece yüzde 0,6 artarak, yüzde 0,8 düşüş görülen Fransa'nın biraz üzerinde seyretti.
ING'nin ekonomistleri Carsten Brzeski ve Franziska Biehl analizlerinde, “[Almanya'da] mortgage faizleri yeniden yükseldi. Konut erişilebilirliği kötüleşiyor, konut kredilerine olan talep zayıflıyor” diye yazdı.
Avrupa'daki konut farkını yerel dinamikler belirliyor
Kalmet, konut fiyatlarındaki farklı artış oranlarının büyük ölçüde ulusal konut arzı açıklarını, gelir artışını, kredi koşullarını ve demografik eğilimleri yansıttığını belirtti. “Avrupa ülkeleri birçok ekonomik ve parasal koşulu paylaşsa da konut piyasaları temelde yerel piyasalardır” dedi.
Güçlü talep ve sınırlı inşaat faaliyetinin görüldüğü ülkelerde fiyatlar daha hızlı yükselme eğiliminde. Buna karşılık, ekonomik büyümenin zayıf olduğu, hanehalkı talebinin düşük seyrettiği ya da borçlanma maliyetlerine daha duyarlı ülkelerde artış temposu yavaşlıyor ya da fiyatlar geriliyor.
Gerçek anlamda büyüme hâlâ güçlü
Enflasyon etkisi hesaba katıldığında bile, pek çok ülkede konut fiyatlarındaki reel artış güçlü seyrini koruyor.
AB genelinde enflasyonun yüzde 3,2 olduğu ortamda, konut fiyatları reel olarak yüzde 1,5 arttı.
Ancak büyüme bazı ülkelerde çok daha yüksek oldu. Örneğin Portekiz'de söz konusu dönemde enflasyon yüzde 3,6 iken, konut fiyatlarının reel artışı yüzde 12,1'e ulaştı.
Reel fiyat artışı Slovakya (%9,4), Bulgaristan (%9,1), Litvanya (%8,8), İspanya (%8,3), Letonya (%7,9), Danimarka (%7,7), Macaristan (%7,7) ve Hırvatistan'da (%7,5) da yüzde 7'nin üzerinde gerçekleşti.
Altı ülkede reel olarak düşüş kaydedildi; başı yüzde 6,4'lük gerilemeyle Lüksemburg çekti. Fransa'da reel konut fiyatları yüzde 3,2, Almanya'da ise yüzde 2 oranında azaldı.
Son bir yılda konut fiyatlarını yukarı çeken unsurları anlatan Kalmet, “Üç faktör öne çıkıyor: kalıcı konut arzı açığı, hane gelirlerindeki artış ve değişen mortgage koşulları. Pek çok Avrupa ülkesinde konut inşaatı, konut talebinin hızına ayak uyduramadı” dedi.
Konut fiyatları için sırada ne var?
Kalmet, kalıcı konut piyasasındaki arz açıklarının ve devam eden talebin Avrupa'nın birçok pazarında fiyatları daha da yukarı taşıyabileceğini öngörüyor. Ancak büyümenin dengesiz kalmasının muhtemel olduğunu, bir yıl daha çift haneli artışların ise kendiliğinden gerçekleşecek bir gelişme olarak görülmemesi gerektiğini vurguluyor.
Kalmet, “En büyük belirsizlik faiz oranları. ECB, yeniden güçlenen enflasyonist baskılara karşılık olarak Eylül 2026'da faiz artırdı. Artan mortgage maliyetleri, enerji fiyatlarındaki yükselişin neden olduğu zayıflayan alım gücü ile birleştiğinde konut talebini yavaşlatabilir” dedi.
Brzeski ve Biehl, Almanya'da konut almak isteyenlerin artık daha yüksek emlak fiyatları, yükselen finansman maliyetleri ve Orta Doğu'daki savaşın olumsuz ekonomik etkileriyle zayıflayan reel alım gücünün kalıcı etkilerinden oluşan zorlu bir tabloyla karşı karşıya olduklarını belirtti.