Avrupa genelinde kiralar kayda değer biçimde yükseldi; son dönemde özellikle Romanya ve Hırvatistan öne çıkıyor. Euronews Business, yıllık kira enflasyonunu bu iki ülkeye odaklanarak mercek altına alıyor.
Avrupa genelinde kiralar artmaya devam ediyor ve bazı ülkeler bundan özellikle ağır etkileniyor.
REKLAM
REKLAM
Avrupa'nın birçok ülkesinde kiralardaki artış genel enflasyonu geride bırakıyor; Romanya ve Hırvatistan'daki hanehalkları ise son kira zamlarından özellikle sert etkilendi.
Peki son dönemde kiraların yükselmesine hangi unsurlar yol açıyor ve Romanya ile Hırvatistan'ı neden AB içinde istisnai bir konuma yerleştiriyor?
Eurostat verilerine göre 2025 ve 2026 yıllarının ikinci çeyrekleri arasında konut kiraları için fiilen ödenen tutarlar AB genelinde yüzde 3 arttı. Kiralarda enflasyon Finlandiya'da sıfırdan Romanya'da yüzde 43,5'e kadar uzanırken, Romanya'yı yüzde 40,1 ile Hırvatistan yakından izledi.
Aynı dönemde genel enflasyon Romanya'da yüzde 9,5, Hırvatistan'da ise yüzde 4,8 oldu. Enflasyondan arındırıldığında her iki ülkede de kiralar yüzde 30'un üzerinde yükseldi.
Slovenya, yüzde 10'luk artışla AB'de kiraların en fazla yükseldiği üçüncü ülke olurken, bu oran enflasyona göre düzeltildiğinde yüzde 6'nın biraz üzerine denk geliyor.
Kamu konutlarının etkisi
Bu ülkelerdeki Eurostat veri sağlayıcıları, kamu konutlarının rolüne işaret ederek, söz konusu artışların nedenlerini Euronews Business'a anlattı.
Romanya'da başlıca etkenin, hükümete göre, “idare edilen kiraların [devletin veya yerel idarelerin kamu ya da özel mülkiyetindeki konutların kiraları] artırılması” olduğu belirtiliyor.
Ancak Glasgow Üniversitesi'nden Dr Adriana M. Soaita, Romanya için bu açıklamadan şüphe duyuyor.
“Kamuya ait kiralık konutların toplam stoktaki payı son derece önemsiz” diye konuşan Soaita, bu konutlardaki kiraların özel sektördekinden o kadar düşük olduğunu, bunları üç kat artırmanın bile genel ortalamayı fazla değiştirmeyeceğini vurguladı.
Soaita şöyle devam etti: “Enflasyondan, Eurostat metodolojisinden ve kayıt dışı sektörden arındırıldıktan sonra bile kiralarda yüksek artışlar görüyorsak, bunları piyasaya giren yeni inşaatlar ya da tamamen yenilenmiş konutlar tetikliyor olabilir.”
Hırvatistan'da keskin artışın, veriyi sağlayan kuruma göre, “Zagreb başkentinde yerel yönetimlerin sosyal kira kategorisinde yer alan konutların kira bedellerini artırma kararı”ndan kaynaklandığı belirtiliyor.
Yatırım amaçlı konutlar Hırvatistan'daki kiraları yeniden şekillendiriyor
Zagreb Üniversitesi'nden Prof. Gojko Bezovan, Hırvatistan'daki konut stokunun önemli bir bölümünün finansallaştığını, daireler ile turizme dönük gayrimenkullere yapılan yatırımların tasarrufların baskın biçimi haline geldiğini belirtti.
Bu nedenle yeni projelerdeki dairelerin önemli bir kısmı barınma amacıyla satın alınmıyor ve sık sık boş kalıyor.
Bezovan, Hırvatistan'da 2025'ten itibaren boş dairelere vergi getirildiğini hatırlatarak, 2025 ve 2026 boyunca Vergi İdaresi'ne kaydedilen konut kira sözleşmelerinin sayısında belirgin bir artış yaşandığını söyledi.
“Böylece büyük şehirlerde daha yüksek standartlı çok sayıda konut birimi kiralık piyasaya girdi ve bu konutların kira bedelleri ortalamanın çok üzerine çıktı” diye konuştu.
Kiralarda enflasyonda Türkiye zirvede
AB adayları ve EFTA ülkeleri de hesaba katıldığında, kiralarda enflasyonun en yüksek olduğu ülke Türkiye. 2025 ve 2026 yıllarının ikinci çeyrekleri arasında yıllık artış yüzde 49,6.
Ancak Romanya ve Hırvatistan'ın aksine, Türkiye'de kiralarda ani ve sert bir sıçrama yaşanmadı. Bunun yerine kiralar kademeli olarak yükseldi. Aynı dönemde genel enflasyon da yüzde 30'un üzerinde seyretti, bu da kiralardaki reel artışın söz konusu iki ülkeden daha düşük olduğu anlamına geliyor.
Kiralar Sırbistan'da da çift haneli arttı ve yüzde 12,5 yükseldi. Artış Bulgaristan'da yüzde 9,9, Kuzey Makedonya'da yüzde 9,2, İzlanda'da yüzde 8,6, Yunanistan'da yüzde 7,5, Çekya'da yüzde 6,2, Arnavutluk'ta yüzde 6, Slovakya'da yüzde 5,3, Litvanya'da yüzde 5,3 ve Portekiz'de yüzde 5,2 ile yüzde 5'in üzerinde gerçekleşti.
Büyük ekonomilerde reel olarak gerileme
AB'nin dört büyük ekonomisi arasında, yüzde 3,5 ile yalnızca İtalya, yüzde 3'lük AB ortalamasının üzerinde kaldı. Kira enflasyonu İspanya'da yüzde 2,5, Almanya'da yüzde 2,1, Fransa'da ise yüzde 1,6 oldu.
Yukarıda sayılan üç ülkede olduğu gibi Belçika, Estonya, Finlandiya ve Lüksemburg'da da enflasyon dikkate alındığında kiralar reel olarak artmadı.
AB'de kiralar Ağustos 2025 ile Ağustos 2026 arasında yüzde 2,9 yükseldi. Genel olarak bu, söz konusu yılların ikinci çeyrekleri arasındaki değişimle benzer bir eğilime işaret ediyor; ancak Hırvatistan'da Ağustos ayındaki yıllık artış çok daha düşük, yüzde 4,3 oldu.
Bunun nedeni, endeksin Temmuz ile Ağustos 2025 arasında sert bir sıçrama yapması; bu da hem aylık hem de üç aylık değişimi etkiledi.
Sınırlı kiralık konut için sert rekabet
JLL'de EMEA yaşam araştırmaları direktörü Emma Rosser, tüm kiralamaları kapsayan genel Eurostat verilerinde çok yüksek artışlar görmediklerini, ancak yeni kiralamalarda büyümenin hâlâ yüksek ve hızlanıyor gibi göründüğünü, bunun da piyasada ileride yaşanabilecek sıkıntıların habercisi olabileceğini söyledi.
“Avrupa kentlerinde sınırlı sayıdaki kiralık konut için yürütülen sert rekabet, yeni kiralamalarda fiyat artışlarını yukarı çekiyor” diye konuştu.
Rosser, arz-talep dengesizliği eğiliminin Avrupa genelinde geçerli olduğunu, ancak kira artışının en yüksek olduğu kentlerde çok daha belirgin hissedildiğini de sözlerine ekledi.
Budapeşte merkezli Metropolitan Araştırma Enstitüsü'nden araştırmacı Dr Nóra Teller, kiraları yukarı çeken unsurların ekonomik ve demografik faktörler ile arz tarafındaki kısıtlar olduğunu söyledi.
“Faiz oranlarının uzun süre düşük seyretmesi birkaç yıl öncesine kadar konut kredilerini teşvik etti, ancak 2022'de borçlanma maliyetleri dramatik şekilde arttı ve bu durum ilk kez ev alacakları özel kiralık piyasaya itti” diye konuştu.
Ayrıca, fiyatları yukarı çeken bir başka unsurun da finansallaşma olduğunu vurguladı: kurumsal yatırımcılar, özel sermaye fonları, gayrimenkul yatırım ortaklıkları ve kiraya vermek için konut alan bireysel yatırımcılar, konutu giderek bir sosyal hak değil finansal bir varlık olarak görmeye başladı.