İspanya gibi bazı ülkeler altın vize programlarını sıkılaştırırken, Macaristan ve Kıbrıs gibi diğerleri bunları hâlâ ortalama bir Birleşik Krallık konutunun fiyatından daha ucuza sunuyor.
Jeopolitik kaygılar, artan maliyetler ve dünya genelinde birçok ülkede değişen yasalar, özellikle Avrupa’dakiler olmak üzere pek çok kişinin başka destinasyonlara taşınmayı düşünmesine yol açtı.
REKLAM
REKLAM
Yükselen konut fiyatları da bu eğilimi besleyen bir diğer kaygı. Birleşik Krallık’ta ortalama bir konutun bugün alıcılara yaklaşık 301.000 sterline (347.776 avro) mal olmasıyla, birçok sakin aynı fiyata daha fazla değer sunan alternatifler arıyor.
Bununla birlikte, AB ülkelerinin çoğunda uzun süreli vize ve oturma izni almak hâlâ pahalı, zaman alıcı ve karmaşık bir süreç olabiliyor.
Son birkaç yıldır, özellikle varlıklı kişiler için altın vizeler AB’de oturum hakkına giden bir yol oldu. Bu programlar, çoğu zaman bir ülkenin gayrimenkulüne kayda değer yatırımlar yaparak, insanların fiilen oturum hakkını “satın almasına” imkân tanıyordu. Bazı durumlarda, oturum izni almak için o ülkede yaşamaya bile gerek yoktu.
Ancak, İspanya’nın 2025’te gayrimenkul yatırımı yoluyla altın vize programını kapatması gibi son değişiklikler, bu gözde altın vizelere ulaşmayı son dönemde zorlaştırdı.
“2026’da ailelerin altın vizeye yönelme sebeplerinde bir değişim görüyoruz” diyor, Kıbrıs’taki Philippou Law şirketinde ortak avukat olarak görev yapan Nikolas Avgousti.
“Artık yalnızca bir ‘yazlık ev’ hayali değil; mesele seçeneklere ve özgürlüğe sahip olmak. Yıllarca süren küresel dalgalanmaların ardından, ikinci bir oturum hakkı âdeta nihai sigorta poliçesine dönüştü.”
Peki hâlâ nispeten uygun fiyatlı bir Avrupa altın vizesi nereden alınabiliyor? Burada, Birleşik Krallık’ta ortalama bir konuttan daha düşük maliyetle altın vize sunan ülkelere bakıyoruz.
Macaristan
Macaristan, son yıllarda altın vizesi için artan bir ilgi görüyor. Konuk Yatırımcı Programı (kaynak İngilizce) (Guest Investor Program – GIP), AB/AEA üyesi olmayan vatandaşlar için en az 250.000 avroluk yatırım şartı koyuyor ve bu da 10 yıllık bir oturma izni sağlıyor; izin bir 10 yıl daha yenilenebiliyor.
Bu vize, yatırımcının eşini ve çocuklarını da kapsıyor. Ayrıca Macaristan altın vizesini korumak için asgari ikamet süresi şartı bulunmadığından, ağırlıklı olarak başka yerde yaşamayı planlayanlar için esnek bir yedek plan niteliği taşıyor.
Buna karşın, kalıcı oturma iznine başvurmak isteyen yatırımcılar, altın vizeyi üç yıl ellerinde bulundurduktan sonra bunu yapabiliyor; ancak her yıl en az 183 gün Macaristan’da yaşamış, yatırımlarını, kayıtlı bir adreslerini, sağlık sigortalarını ve yasal gelirlerini korumuş olmaları gerekiyor.
Sekiz yıllık kesintisiz ikametin ardından yatırımcılar vatandaşlık için başvuruda bulunabiliyor.
250.000 avronun, Macaristan Merkez Bankası’na kayıtlı bir gayrimenkul fonunun yatırım birimlerine yönlendirilmesi gerekiyor. Bu fonun değerinin en az yüzde 40’ını Macar konut gayrimenkullerine yatırmış olması şart.
Bir diğer seçenek ise yükseköğretimi destekleyen bir kamu vakfına en az 1 milyon avro bağışta bulunmak. Bu bağışın iadesi mümkün değil.
Philippou Law’un hazırladığı bir sıralamaya göre, Macaristan’daki yaşam maliyetinin bugün Birleşik Krallık’tan yaklaşık yüzde 40 daha düşük olması da ülkeyi uzun vadeli ikamet için cazip kılıyor.
Yunanistan
Altın vize için öne çıkan bir diğer Avrupa durağı da, yaşam maliyetinin Birleşik Krallık’a kıyasla yaklaşık yüzde 30 daha düşük olduğu ve yılın büyük bölümünde güneşli hava sunan Yunanistan.
Yunan altın vizelerinin büyük bölümü, özellikle Atina ve Santorini gibi popüler bölgelerde 400.000 ile 800.000 avro arasına çıkarak belirgin biçimde pahalılaşmış olsa da, birkaç güzergâhta minimum 250.000 avroluk yatırımla vize almak mümkün. Bu iki yolun her biri, yenileme öncesinde beş yıllık oturum hakkı tanıyor.
İlk yol, tarihi, tescilli ya da koruma altındaki binaları restore etmek isteyen yatırımcılara yönelik. Bu kapsamda yatırımcıların binayı tamamen yeniden inşa etmesi ya da restore etmesi gerekiyor; bu işlemin, altın vizenin beşinci yılda yenilenebilmesi için o tarihe kadar tamamlanmış olması şart.
Bir diğer yol ise sanayi alanları ve ofisler gibi ticari gayrimenkullerin konuta dönüştürülmesi. Bu seçenekte yatırımcıların, 250.000 avroluk yatırımı tek bir gayrimenkulün dönüşümüne harcaması ve ilk altın vize başvurusu yapılmadan önce bu dönüşümün tamamen bitirilmiş olması gerekiyor.
Başvuru öncesinde söz konusu mülkün tapuda resmî olarak konut olarak kayıtlı olması da gerekiyor.
Her iki yol için de asgari metrekare ya da konuma ilişkin bir kısıtlama yok; ancak restore edilen ya da dönüştürülen mülkler Airbnb gibi platformlarda veya başka kısa dönemli kiralamalarda kullanılamıyor.
Asgari ikamet süresi koşulu da bulunmuyor; vize, ana yatırımcının yanı sıra eşini ve 21 yaşına kadar olan çocuklarını da kapsıyor.
Yatırımcılar, yedi yıllık kesintisiz yasal ikametin ardından, vergi mükellefi olmaları ve yatırımlarını bu süre boyunca korumaları şartıyla Yunan vatandaşlığına başvurabiliyor.
Kıbrıs
Kıbrıs (kaynak İngilizce), özellikle ortak hukuk sistemi ve şeffaf Tapu Sicil yapısı sayesinde son yıllarda Avrupa altın vizeleri için bir başka gözde adres konumunda. Ülkedeki yaşam maliyeti de Birleşik Krallık’a kıyasla yaklaşık yüzde 25 daha düşük.
Avgousti, “Kâğıt üzerinde bazı komşu ülkeler daha düşük giriş seviyeleri sunsa da, net olmayan tapu sicilleri ya da sürekli değişen vergi mevzuatı gibi bürokrasinin 'gizli maliyetleri' hayalinizdeki taşınmayı hukuki bir baş ağrısına dönüştürebilir” diye vurguluyor.
Kıbrıs altın vizesi ya da Kalıcı Oturum Programı, AB üyesi olmayan vatandaşların en az 300.000 avro yatırım karşılığında süresiz oturum hakkı elde etmelerine imkân tanıyor. Bu yatırım gayrimenkule, yatırım fonlarına ya da şirket hisselerine yönlendirilebiliyor.
Bu oturma izni, eşi ve 25 yaşına kadar maddi olarak kendisine bağımlı çocukları da kapsıyor. Ancak yatırımcıların en az iki yılda bir Kıbrıs’ı ziyaret etmesi gerekiyor. Yedi yıllık ikametin ardından vatandaşlığa başvuru hakkı doğuyor.
Başlıca koşullar arasında, sabıka kaydının temiz olması ve yıllık 50.000 avronun üzerinde yurt dışı gelire sahip bulunmak yer alıyor. Eşi ve çocukları olan yatırımcılar için bu asgari yabancı gelir, eşi için 15.000, her bir çocuk için ise 10.000 avro artırılıyor.
Avgousti, “Kıbrıs’ta Britanya etkisi hâlâ büyük bir avantaj: Ortak hukuk sistemine göre çalışıyoruz ve bu da Akdeniz’de nadir görülen bir mülkiyet güvenliği ve şeffaflık düzeyi sağlıyor” diye ekliyor.
“Bu hukuki güvenliği, yılda 3.400 saat güneş ve tasarruflarınız sayesinde yaşam tarzınızı adeta finanse eden non-dom vergi rejimiyle birleştirdiğinizde, tercih oldukça netleşiyor.”
İtalya
İtalya, dört farklı güzergâh sunan altın vize programıyla bir başka popüler ülke haline geldi. Yaşam maliyetinin Birleşik Krallık’tan yaklaşık yüzde 15 daha düşük olmasının yanı sıra ülke eşsiz tarihi, kültürü, manzaraları ve gastronomisiyle de öne çıkıyor.
İtalyan altın vizesi ya da Yatırımcı Vizesi, AB üyesi olmayan vatandaşların İtalya merkezli yenilikçi bir start-up’a en az 250.000 avro yatırım yapmasını şart koşuyor.
Bu program, asgari ikamet şartı olmaksızın iki yıllık, yenilenebilir bir oturma izni sağlıyor; yatırımcılar beş yıllık kesintisiz yasal ikametin ardından süresiz oturum, 10 yılın sonunda ise vatandaşlık için başvurabiliyor.
Vize, eşleri, bakmakla yükümlü olunan çocukları ve anne-babaları da kapsıyor.
Ancak herhangi bir sermaye taahhüdünde bulunmadan önce bir ön onay sürecinden geçmek gerekiyor.
Diğer altın vize seçenekleri arasında, İtalya’da bir limited şirkete 500.000 avro yatırım, kültür, göç, eğitim ya da araştırma alanlarında kamu yararına projelere 1 milyon avro katkı veya İtalyan devlet tahvillerine 2 milyon avro yatırım bulunuyor.
Portekiz
Portekiz, emlak spekülasyonunu azaltmak için 2023’te gayrimenkule doğrudan yatırımı altın vize yolu olmaktan çıkarmış olsa da, hâlâ kullanılabilecek birkaç farklı güzergâh bulunuyor.
Yürünebilir şehirleri, etkileyici kıyıları ve yılda ortalama 300’ün üzerinde güneşli günüyle Portekiz, yıllardır altın vizeler için güçlü adaylardan biri.
En uygun maliyetli altın vize yolu, AB dışı vatandaşların ulusal kültürel mirasın korunması, üretilmesi ya da yaşatılmasına adanmış sanat ve kültür projelerine en az 250.000 avro yatırım veya bağış yapmasına imkân tanıyor. Düşük yoğunluklu bölgelerde bu tutar 200.000 avroya kadar düşebiliyor.
Bu altın vize beş yıl süreyle geçerli ve ülkede yılda ortalama yalnızca bir hafta bulunmayı yeterli sayıyor. Eşleri, bakmakla yükümlü olunan çocukları ve bağımlı partnerleri de kapsıyor.
Ancak başvuru için yatırımcıların Portekiz’de bir hukukî temsilciye sahip olması gerekiyor.
Yatırımcılar, yatırımlarını sürdürmeleri ve dil şartlarını karşılamaları kaydıyla, beş yıllık kesintisiz yasal ikametin ardından süresiz oturum ya da vatandaşlık için başvurabiliyor.
Diğer altın vize yolları arasında nitelikli fonlara, yatırım şirketlerine ya da araştırma-geliştirme projelerine 500.000 avroluk yatırım da yer alıyor.
2026’da altın vizeye başvurmadan önce nelere dikkat etmeli?
Altın vizeler son derece cazip görünebilir ancak başvuru yapmadan önce akılda tutulması gereken bazı kritik noktalar var.
En önemli meselelerden biri, ülkenizdeki yeni altın vize başvuru sahipleri için giriş koşulları ileride değişse bile, kendi yatırımınızın “kazanılmış hak” kapsamında korunmasını ve oturum haklarınızın güvence altına alınmasını sağlamak.
Bu özellikle önemli; zira son birkaç yılda hem AB düzenlemeleri hem de dünya genelindeki altın vize programları ciddi değişimlerden geçiyor.
Dikkat edilmesi gereken bir diğer nokta da minimum yatırım tutarının hiçbir zaman nihai maliyet olmadığı; tapu harçları, hukukî inceleme giderleri ve zorunlu özel sağlık sigortası gibi kalemlerin de hesaba katılması ve planlanması gerektiği.
Benzer biçimde, yasal ikamet sahibi olmak yani altın vize ya da oturma izni taşımak ile vergi mükellefi olmak arasındaki farkı bilmek de hayati. Bazı altın vizeleri korumak için ülkede yılda sadece birkaç gün bulunmak yeterliyken, daha uzun süreli kalışlar küresel vergi yükümlülükleri anlamına gelebiliyor.