Avrupa'da ev almayı mı düşünüyorsunuz? Vergiler, satın almadan satışa kadar peşinizi bırakmıyor. İşte gayrimenkulün en fazla ve en az vergilendirildiği ülkeler.
Avrupa'da ev sahibi olmak, neredeyse her aşamada vergi ödemek anlamına geliyor: Satın alırken, mülkü elinde tutarken, kiraya verirken ve satarken.
REKLAM
REKLAM
Kıta genelinde gayrimenkul sahipliği, sözleşmenin imzalandığı andan satış gününe kadar devam eden karmaşık bir vergi ağıyla çevrili. Bu vergiler, ev boş dursa da kira geliri sağlasa da uygulanıyor.
Gerçekte ne kadar vergi ödeyeceğiniz ise evi nereden aldığınıza göre büyük ölçüde değişiyor. 80'den fazla ülkedeki gayrimenkul vergilerini takip eden Global Property Guide'ın verileri, konutların Avrupa genelinde ağır biçimde vergilendirildiğini gösteriyor.
Dikkat edilmesi gereken dört temel gayrimenkul vergisi bulunuyor.
Bunlardan ilki, satın alma sırasında ödenen ve bazı ülkelerde damga vergisi olarak adlandırılan devir vergisi. Diğerleri ise evin belirlenen, piyasa veya kadastro değeri üzerinden alınan yıllık emlak vergisi, kiradan elde edilen kazanca uygulanan kira geliri vergisi ve satıştan doğan kâr üzerinden alınan değer artış kazancı vergisi.
Ancak ülkeleri net biçimde sıralamak kolay değil.
Her ülke kendi vergi tarifesini uyguluyor, açıklanan oranların çoğu tek bir rakam yerine aralık olarak veriliyor ve verginin hesaplandığı değer de her yerde aynı değil.
Yine de neredeyse her listenin üst sıralarında tekrar tekrar görülen bir ülke var.
Avrupa'da kira gelirinden ne kadar vergi alınıyor?
Kiraya vermek amacıyla ev alanlar için kârlılığı en fazla etkileyen kalem kira geliri vergisi. Ülkeler arasındaki en büyük farklılık da bu alanda görülüyor.
Global Property Guide, ülkede ikamet etmeyen bir ev sahibinin aylık bin 500 euro (79 bin 500 TL), 6 bin euro (318 bin TL) ve 12 bin euro (636 bin TL) kira geliri üzerinden ne kadar vergi ödeyeceğini hesaplıyor.
Aylık bin 500 euro (79 bin 500 TL) gibi görece düşük bir kira gelirinde en ağır vergiyi Danimarka uyguluyor. Ülke, ilk eurodan itibaren gelirin yüzde 42,11'ini alıyor. Danimarka'yı yüzde 36 ile Hollanda ve yüzde 30 ile Finlandiya izliyor. Listenin diğer ucunda ise Kıbrıs yüzde sıfırla başlarken Lüksemburg yalnızca yüzde 2,94 vergi alıyor.
Kira geliri yükseldikçe sıralama değişiyor.
Aylık 12 bin euro (636 bin TL) kira gelirinde yüzde 47,27 ile Belçika listenin başına geçiyor. Onu yüzde 43,22 ile Danimarka, yüzde 41 ile Almanya ve Yunanistan izliyor.
Bazı ülkelerde oran gelir düzeyine göre neredeyse hiç değişmiyor. İtalya'da yüzde 21, Portekiz'de yüzde 28 ve Hollanda'da yüzde 36 olan oran, ne kadar kazanılırsa kazanılsın aynı kalıyor. Bu durum, kira miktarına bağlı olarak söz konusu ülkeleri avantajlı ya da dezavantajlı hale getirebiliyor.
Oranların en hızlı yükseldiği ülkeler genellikle kira gelirini normal gelir vergisine dahil edenler oluyor. Avusturya bunun iyi bir örneği.
Avusturya'da kira geliri, maaşlarla aynı artan oranlı tarife üzerinden vergilendiriliyor. Oran, 13 bin 308 euronun (705 bin 324 TL) altındaki gelirlerde yüzde sıfırdan başlayarak 1 milyon euronun (53 milyon TL) üzerindeki kazançlarda yüzde 55'e kadar çıkıyor. Bu tür durumlarda asıl can yakan gayrimenkul vergisi, farklı bir ad altında uygulanan gelir vergisinden başka bir şey değil.
Devir vergisi: Ev satın almanın vergi maliyeti
Satın alma sırasında ödenen vergide (tapu masrafı) Belçika bir kez daha öne çıkıyor.
Ülkede alıcılar, satış bedelinin yüzde 12,5'ine kadar vergi ödeyebiliyor. Bu oran, Birleşik Krallık'taki yüzde 12'lik en yüksek oranın yanı sıra Hollanda'daki yüzde 10,4 ve Lüksemburg'daki yüzde 10 oranlarının da üzerinde.
Belçika'da vergi oranları bölgelere göre belirleniyor. Bu nedenle evin bulunduğu yer, ödenecek tutarda büyük rol oynuyor.
Herhangi bir vergi indiriminden yararlanmadan Brüksel veya Valonya'da 500 bin euroya (26 milyon 500 bin TL) ev alan biri, yüzde 12,5'lik tam oran üzerinden daha ilk gün 62 bin 500 euro (3 milyon 312 bin 500 TL) vergi ödüyor.
Ancak satın aldığı evde kendisi oturacak kişiler için tablo daha avantajlı.
Brüksel, koşulları karşılayan alıcılar için satış bedelinin ilk 200 bin euroluk (10 milyon 600 bin TL) kısmını vergiden muaf tutuyor. Böylece 500 bin euroluk (26 milyon 500 bin TL) bir evde vergi 37 bin 500 euroya (1 milyon 987 bin 500 TL) düşüyor.
Valonya ise şartları karşılayan alıcılara yüzde 3'lük indirimli oran uyguluyor ve vergiyi yaklaşık 15 bin euroya (795 bin TL) indiriyor. Valonya'da kamu kuruluşlarından belirli koşulları karşılayan sosyal konutları satın alanlar kayıt vergisi ödemezken Flaman bölgesi kendi oranlarını ve indirimlerini uyguluyor.
Listenin diğer ucunda ise Estonya ve Çekya bulunuyor. Bu ülkelerde ev alımlarında devir vergisi uygulanmıyor.
Litvanya'da satın alma masrafları yaklaşık yüzde 0,4 düzeyinde. Bu da 500 bin euroluk (26 milyon 500 bin TL) bir ev için yaklaşık 2 bin euroya (106 bin TL) karşılık geliyor. Bu tutar, Belçika'da alıcıların karşılaşabileceği on binlerce euroluk verginin yalnızca küçük bir bölümünü oluşturuyor.
Yıllık emlak vergisinin en yüksek olduğu Avrupa ülkeleri hangileri?
Bir ev boş dursa bile emlak vergisi ödeme yükümlülüğü devam edebilir.
Ancak dikkat edilmesi gereken nokta şu: Yıllık emlak vergisi, en sık yanlış yorumlanan vergi kalemlerinden biri.
Çünkü ülkeler aynı değeri vergilendirmiyor. Bazıları evin piyasa değeri üzerinden oran uygularken bazıları onlarca yıl öncesine ait olabilen, çok daha düşük kadastro veya belirlenmiş değerleri esas alıyor. Birleşik Krallık ise yüzdelik oran kullanmıyor; konutları değer aralıklarına göre sınıflandırıyor.
İspanya'da yıllık emlak vergisinin azami oranı bazı belediyelerde yüzde 4,8'e kadar çıkabiliyor. Ancak bu oran piyasa değerine değil, kadastro değerine uygulanıyor. Bu nedenle açıklanan yüksek oran gerçekte düşünüldüğü kadar anlamlı olmayabiliyor.
Yaklaşık 300 bin euro (15 milyon 900 bin TL) değerindeki bir ev için maliklerin fiilen ne kadar ödediğine bakıldığında ise ülkeler arasındaki fark önemli ölçüde daralıyor. Bunun nedeni, vergilendirilebilir değerin her ülkede farklı biçimde tanımlanması.
Birleşik Krallık'ta bu değerdeki bir konut için belediye vergisi, değer sınıfına ve yerel yönetime bağlı olarak yılda genellikle 2 bin ila 3 bin 200 euro (106 bin ila 169 bin 600 TL) arasında değişiyor.
Fransa'daki "taxe foncière" ile İspanya'daki IBI vergisi genellikle 700 ila bin 800 euro (37 bin 100 ila 95 bin 400 TL) arasında oluyor. Her iki vergi de çoğunlukla piyasa fiyatının oldukça altında kalan vergilendirilebilir değerler üzerinden hesaplanıyor. Belçika'da 1975 yılına ait varsayımsal kira değeri esas alınarak hesaplanan "précompte immobilier" vergisi de çoğu zaman benzer bir aralıkta kalıyor.
Almanya'da 2025'te yeniden düzenlenen Grundsteuer adlı emlak vergisi, birçok komşu ülkeye kıyasla genellikle daha düşük. Ancak yeni değerleme sistemi kapsamında ödenecek tutarlar belediyeler arasında önemli ölçüde değişiyor.
Güney Kıbrıs ve Malta'da ise yıllık emlak vergisi uygulanmadığı için ev sahipleri bu vergi için hiçbir ödeme yapmıyor.
Avrupa'da sermaye kazancı vergisi: Bir evi satarken ödenen vergi
Bir gayrimenkulü kârla sattığınızda ödenecek vergi ülkeden ülkeye büyük ölçüde değişiyor. Çoğu zaman mülkü ne kadar süredir elinizde tuttuğunuz, uygulanan vergi oranından bile daha önemli olabiliyor.
Bu alanda en ağır vergiyi Danimarka uyguluyor. Satıştan elde edilen kazanç toplam gelire eklendiğinde vergi oranı yüzde 52,07'ye kadar çıkabiliyor.
250 bin euro (13 milyon 250 bin TL) kâr elde edilen bir satışta vergi 130 bin euroya (6 milyon 890 bin TL) kadar ulaşabiliyor. Böylece satıcının elinde yaklaşık 120 bin euro (6 milyon 360 bin TL) kalıyor.
Malta'daki sistem ise bundan oldukça farklı.
Ülke, satıştan elde edilen kârı vergilendirmiyor. Bunun yerine işlem maliyeti olarak satış bedeli üzerinden sabit yüzde 12 vergi alıyor. Gayrimenkul ticareti yapmayan ve mülkü beş yıl içinde satan kişiler için bu oran yüzde 5'e düşüyor.
Almanya ise başka bir yöntem izliyor. Bir gayrimenkule 10 yıldan uzun süre sahip olunması halinde, satıştan elde edilen kazancın tamamı vergiden muaf tutuluyor. Bu örnekte 250 bin euronun (13 milyon 250 bin TL) tamamı satıcıda kalıyor.
Mülk 10 yıllık süre dolmadan satılırsa kazanç, kişinin gelir vergisi oranı üzerinden vergilendiriliyor ve buna dayanışma vergisi de eklenebiliyor.
Avrupa'da gayrimenkul en fazla nerede vergilendiriliyor?
Dört vergi türü birlikte değerlendirildiğinde bir ülke öne çıkıyor.
Belçika; gayrimenkul satın alırken, elde tutarken ve kiraya verirken uygulanan vergilerde listenin başında ya da üst sıralarında yer alıyor. Ülkede yalnızca yüzde 16,5 ila yüzde 33 arasında değişen değer artış kazancı vergisi nispeten daha düşük bir yük oluşturuyor.
Listenin diğer ucunda ise Kıbrıs ve Malta bulunuyor. Kıbrıs'ta kira geliri vergisi yüzde sıfırdan başlıyor, Malta'da satış kazancı vergilendirilmiyor ve iki ülkede de yıllık emlak vergisi uygulanmıyor.
Bu durum, söz konusu ülkeleri gayrimenkul sahipleri açısından Avrupa'nın en düşük vergili yerleri arasına sokuyor.
Sınır ötesinde yatırım yapanlar için ilan edilen satış fiyatı yalnızca başlangıçtaki rakamdan ibaret.
Avrupa'daki bir gayrimenkul yatırımının kazançlı olup olmadığını belirleyen asıl unsur, yerel vergi sisteminin getirinin ne kadarını yatırımcıya bıraktığı. Bu açıdan Brüksel'deki bir daire ile Güney Kıbrıs'taki bir villa arasındaki fark, gayrimenkul vergileri söz konusu olduğunda Avrupa'nın tek bir pazar olmaktan ne kadar uzak olduğunu gösteriyor.