2015 ile 2025 arasında 17 AB ülkesinde konut fiyatları hane gelirlerini geride bıraktı. Fark en çok Portekiz’de açıldı; Romanya’da ise konut fiyatları gelire göre en fazla düştü.
Bir hanenin geliri, ev satın alırken ne kadarına yetiyor? AB'deki 17 ülkede, 2025'te bir konut almak 10 yıl öncesine göre daha az mümkün oldu. Konut fiyatı-gelir oranındaki değişimi, yani hane gelirlerinin konut fiyatlarına göre nasıl seyrettiğini gösteren Eurostat verisine göre bu oran söz konusu dönemde AB genelinde yüzde 6.8 arttı, ancak 10 üye devlette geriledi.
REKLAM
REKLAM
Bu arada, AB'deki konut fiyatları 2026'nın ikinci çeyreğine kadarki 10 yılda yüzde 62 yükseldi. Blok genelindeki konut krizi karşısında Avrupa Komisyonu, Aralık 2025'te Avrupa Uygun Fiyatlı Konut Planı'nı açıkladı.
Konut fiyatı-gelir oranı nedir?
Konut fiyatı-gelir oranı, konut fiyatlarındaki değişimi kişi başına düşen harcanabilir hane geliriyle karşılaştırır. Oranın artması, konutların gelirlere kıyasla daha pahalı hâle geldiği anlamına gelir. Oranın düşmesi ise konutların gelirlere göre daha ucuzladığını gösterir.
Her ülkenin verisi, kendi oranının zaman içinde ne kadar değiştiğini ortaya koyuyor. Konut kredisi maliyetleri de alıcıların ne kadarını karşılayabildiğini etkiliyor.
Portekiz en büyük artışı kaydetti
2015 ile 2025 arasında Portekiz, konut fiyatı-gelir oranında yüzde 60.8 ile en büyük artışı kaydetti. Hollanda yüzde 34.3 ile onu izledi.
ABN AMRO'nun kıdemli konut ekonomisti Mike Langen, Euronews Business'e, "Ülke turizmde bir patlama yaşadı ve altın vize programı yabancı yatırımcıları çekti, bu nedenle konut fiyatları kısmen yabancı sermaye sayesinde yükseldi," dedi.
Langen, Hollanda'daki artışın başlıca nedenlerinin konut kıtlığı ve yatırımcı talebi olduğunu söyledi.
Oran, Macaristan'da yüzde 26.5, Çekya'da yüzde 25.8, İspanya'da yüzde 24.5 ve Yunanistan'da yüzde 22.5 olmak üzere yüzde 20'nin üzerinde yükseldi.
Bu da bu ülkelerde, konut fiyatları gelirlerden daha hızlı arttığı için evlerin daha az erişilebilir olduğu anlamına geliyor.
Trinity College Dublin'de ekonomi doçenti Ronan Lyons, listedeki üst sıralarda yer alan ülkelerin, başlıca şehirlerinde güçlü talebi arzın yakalayamadığı ülkeler olduğunu söyledi.
Oran, Slovenya'da yüzde 18.2, İrlanda'da yüzde 14.4, Avusturya'da yüzde 13.6, Slovakya'da yüzde 11.2, Lüksemburg'da yüzde 10.6 ve Litvanya'da yüzde 10.1 olmak üzere yüzde 10'un üzerinde arttı.
Romanya en büyük düşüşü kaydederken kiracılar yüksek maliyetlerle karşı karşıya
Diğer uçta ise Romanya'nın oranı yüzde 42.8 geriledi ve bu, AB'deki en büyük düşüş oldu. 2025'te konut fiyatları, 2015'e göre hane gelirlerine kıyasla belirgin biçimde daha düşüktü.
Konut fiyatı-gelir oranı Finlandiya'da yüzde 25.2, Bulgaristan'da yüzde 16.2 azaldı. Kıbrıs (yüzde 12) ve İtalya (yüzde 11.9) da çift haneli gerilemeler kaydetti.
Langen, Bulgaristan ve Romanya'da AB'ye katılımlarının ardından yaşanan güçlü gelir artışının, konutları gelirlere göre daha ucuz hâle getirdiğini söyledi.
Lyons, Romanya'daki kiracıların üzerindeki baskıya dikkat çekti. 2025'te piyasa koşullarında kira ödeyenlerin yüzde 56'sı, harcanabilir gelirlerinin yüzde 40'ından fazlasını konuta ayıran hanelerde yaşıyordu. Bu, AB'deki en yüksek oran.
AB'nin dört büyük ekonomisi arasında oran, Fransa'da yüzde 6'dan az, İtalya'da ise yüzde 11.9 düştü. Almanya'da yüzde 1.6 arttı. Dördü arasında en yüksek artış İspanya'da yüzde 24.5 ile kaydedildi.
Uzun vadeli karşılaştırma
Eurostat ayrıca her ülkenin 2025'teki oranını, 2000'den 2025'e kadar olan dönemdeki ortalamasıyla karşılaştırıyor. 2000 yılına ait verinin eksik olduğu ülkelerde, en erken mevcut yıl esas alınıyor. AB genelinde oran, uzun vadeli ortalamanın yalnızca yüzde 0.03 üzerinde.
Portekiz ve Romanya yine yelpazenin zıt uçlarında yer aldı. Portekiz'in oranı, 2015'e kıyasla yüzde 60.8'lik artışa karşılık, uzun vadeli ortalamasının yüzde 37 üzerinde. Romanya'nın oranı ise 2015'e kıyasla yüzde 42.8'lik düşüşe karşılık, uzun vadeli ortalamasının yüzde 53 altında.
Bu iki ölçüt bazı ülkelerde farklı hikayeler anlatıyor. Örneğin İrlanda'nın oranı 2015'e göre yüzde 14.4 daha yüksekken, uzun vadeli ortalamasının yüzde 1.7 altında. Lyons, bunun kısmen uzun vadeli ortalamanın 2000'li yılların ortasındaki konut balonunu da içermesinden kaynaklandığını söyledi.
Litvanya benzer bir desen sergiliyor; oran 2015'e göre yüzde 10.1 daha yüksek, ancak uzun vadeli ortalamanın yüzde 5.7 altında.
Hollanda ve Macaristan, 2015 ile 2025 arasında çift haneli artışlar kaydetti. 2025'te bu ülkelerin oranları, uzun vadeli ortalamalarının sırasıyla yüzde 12 ve yüzde 5.3 üzerinde. Bulgaristan'ın oranı ise uzun vadeli ortalamasının yüzde 36, 2015 seviyesinin ise yüzde 16.2 altında.
Başlangıç yılı önemli mi?
Langen, "Referans dönemi (2015), fiyat-gelir oranlarında neredeyse tarihsel bir dip seviyeye işaret ediyordu. Bu da son 20 yılın en ucuz dönemlerinden biriyle karşılaştırma yaptığımız anlamına geliyor," dedi. Langen, başlangıç yılı olarak 2005 alınsaydı artışın çok daha küçük olacağını da ekledi.
Langen ayrıca, az sayıda kişinin evi peşin aldığı için konut kredisi maliyetlerinin de önemli olduğuna dikkat çekti. Avrupa Merkez Bankası'nın mevduat faizi, 2015 sonundaki eksi yüzde 0.3'e kıyasla yüzde 2.5 seviyesinde.
Lyons, "Her iki ölçüt de değişime odaklanıyor: 2015'ten bu yana yaşanan değişime ya da 25 yıllık ortalamadan sapmaya. Hiçbiri bugün konutun ne kadar erişilebilir olduğunu söylemiyor," dedi. Lyons, orandaki düşüşün bir piyasayı erişilebilir kılmadığının altını çizdi.
Lyons başka bir noktaya daha dikkat çekti. "Eurostat verilerinde 'iyileşme' gösteren ülkeler her zaman iyi görünmüyor," dedi. Lyons, oranların dörtte bir düştüğü Finlandiya'da kiracıların, Eurostat'ın gelir ve yaşam koşulları anketine göre, gelirlerinin yaklaşık yüzde 32'sini kiraya harcadığını ve bunun AB'deki en yüksek oran olduğunu söyledi.