Ülkede gayrimenkul mülkiyetine ilişkin şeffaflık eksikliği, büyük sahiplerin ve piyasaya giren yeni oyuncuların paylarını, sektörün anlık fotoğrafını izlemeyi zorlaştırıyor.
İspanya’da gayrimenkul mülkiyetinin dağılımına ilişkin kamuya açık bilgiler hâlâ yetersiz. En azından, 10’dan fazla konuta ya da 1.500 m²’den büyük konut alanına sahip kişi veya şirketler olarak tanımlanan büyük mülk sahiplerinin elindeki gayrimenkuller söz konusu olduğunda durum böyle.
REKLAM
REKLAM
Gerçek oranlara ilişkin veriler, devlet kadastrosunun elinde bulunsa da mülkiyet bilgilerini anonimleştiriyor. Kiralık konut piyasası gibi yetkisi özerk bölgelere ait alanlarda, kiracıların depozitolarının yatırıldığı kurumları incelemek için şeffaflık yasalarına dayalı bilgi talepleriyle bu veriye ulaşmak mümkün. Ancak bu yöntemle mülkiyette olan konutlar, boş evler, turistik daireler gibi birçok konut türü analiz dışında kalıyor. Bu da, konutların gerçekte kime ait olduğunu anlık olarak tam bir kesinlikle bilmemizi engelliyor.
Şirketlerin kendilerinin duyurduğu gayrimenkul işlemlerinin 2026 başından bu yana izlenmesi, İberya pazarında en fazla hareketi kimlerin yaptığını ortaya koysa da bu, son on yıla damga vuran geleneksel oyuncuların elindeki portföyleri sayıca geride bıraktıkları anlamına gelmiyor. Blackstone, CBRE IM, Renta Corporación, Cerberus, Ares Management ya da Santander ve CaixaBank gibi isimler büyük şehirlerde hâlâ bilinen başlıca aktörler.
Yeni yatırımlar (kamu arazisini de kapsayan)
Kamu ve kiralık konut alımında uzmanlaşmış bir gayrimenkul yatırım ortaklığı grubu olan Fidere, yıl başından bu yana gerçekleştirilen işlemler içinde 1.050 milyon avroluk hacmiyle en büyük operasyona imza attı. Kanadalı Brookfield, Fidere’yi Blackstone’dan satın alarak dolaylı biçimde 47 binadan ve 5.000’den fazla kiralık konuttan oluşan portföyünün sahibi oldu. İşlem bu yılın mart ayında tamamlandı.
Mayıs ayında Azora, Patrizia’dan Barcelona metropol bölgesinde, L'Hospitalet de Llobregat gibi yüksek nüfus yoğunluğuna sahip, ülkenin en gergin konut piyasalarından birinde yer alan 1.200 kiralık konutu, 350 milyon avronun üzerinde bir bedelle satın almak üzere anlaşmaya vardı. Patrizia, bu konutları 2022’de BeCorp’tan yaklaşık 600 milyon avroya almıştı.
Pek çok başka işlem, konutlar henüz tamamlanmadan imzalandı: Barings, Aurora Homes’tan Los Cerros’ta (Vicálvaro) 305 uygun fiyatlı konutu 70 milyon avronun üzerinde bir bedelle satın alacak; teslimat 2029’da öngörülüyor. Barings ayrıca Valdebebas’ta Grupo Ferrocarril’den 188 konutu 56 milyon avronun üzerinde bir tutarla alacak.
Özerk bölgelerin kendileri ve bazı belediyeler, bu tür şirketlere kamu arazisi üzerinde imtiyazlar tanıyor; bazı durumlarda 45 ile 75 yıl arasında değişen süreler için. Bu, sosyal kiralık konut stoku %1,72’yi bile bulmayan ve yaklaşık %8-9 düzeyindeki Avrupa ortalamasının çok altında kalan bir ülkede yaşanıyor. Durumu özetleyen örneklerden biri de, ABD’li yatırım fonu Oaktree’nin kontrolündeki geliştirici Culmia. Culmia, 2025’te Madrid Özerk Bölgesi’nin Plan Vive programının 3. paketini, imtiyaz şirketindeki hisselerini satarak Alman DWS’ye devretti; işlemin tutarı 255 milyon avroydu.
Yine Bavyeralı MEAG, Culmia’dan, Plan Vive II (Madrid Özerk Bölgesi) kapsamındaki 1.137 konutu, Madrid Büyükşehir Belediyesi’nin uygun kiralık konut programındaki 437 daireyi ve Katalonya Özerk Bölgesi’nin elindeki 208 konutu içeren bir portföyün %50’sini satın aldı.
Konut balonu sönüyor mu?
İspanya’da konut alım satımı, ülkedeki barınma piyasası fiyatlarındaki sert artış nedeniyle hafifçe yavaşlıyor. Ulusal İstatistik Enstitüsü’nün (INE) verilerini derleyen Cushman & Wakefield ile BBVA Research gibi çalışmalar, bu yıl için %7,3’lük bir düşüş öngörüyor; 2027’de ise %0,6’lık hafif bir toparlanma bekleniyor.
Adı geçen gayrimenkul danışmanlığının 2026’nın ikinci çeyreğine ilişkin raporu, bu tür işlemlerde mayıs 2026’ya kadar yıllık bazda %3,51’lik bir gerileme saptadı; toplam işlem sayısı 286.000 oldu. Analistler, finansman koşullarındaki kötüleşmenin aileleri kiralık konut piyasasına yönelttiğini ya da orada daha uzun süre kalmaya zorladığını, bunun da piyasanın bu segmentindeki fiyatlar üzerinde baskı yarattığını vurguluyor.
C&W raporuna göre kiralık konut yatırımlarında yıllık bazda %376’lık “spektaküler bir artış” yaşandı ve “2026’nın ilk yarısındaki yatırım hacmi şimdiden 2025’in tamamındaki seviyeyi belirgin biçimde aştı”; büyük mülk sahipleri ve yatırım fonlarının gerçekleştirdiği işlemlerde tutar 2.934 milyon avroya ulaştı.
Bu veri, konut alım satımındaki düşüşle çelişkili görünebilir; ancak iki gösterge farklı olguları ölçüyor. Alım satım istatistikleri gerçekleştirilen işlem sayısını kaydederken, yatırım hacmi konut ve gayrimenkul portföyü alımına ayrılan parayı yansıtıyor; dolayısıyla az sayıda ama çok büyük işlem toplam yatırımı ciddi biçimde artırabiliyor. İspanya’da tüzel kişiler tarafından yapılan konut alımları, 2025’te tüm işlemlerin %10’unu oluşturdu, diyor Noterler Genel Konseyi’nin son raporu.
Her durumda bu rakamlara ihtiyatla yaklaşmak gerekiyor: toplam mülkiyet verilerindeki şeffaflık eksikliği nedeniyle, bunlar devlet genelinde şirketlerin elindeki gerçek konut sayısını ortaya koymuyor; yalnızca barınma piyasasındaki alım satımın seyrini gösteriyor.
Konut piyasasının durumuna ilişkin diğer araştırmalarda da benzer bulgular var. Oxford Economics, mayıs raporunda, 2025’te %12,89 ile çift haneli oranlara ulaşan konut fiyatı artışının ardından, bu yılki verinin %11’e yaklaşabileceğini; 2027’de ise fiyat artış hızının %5’e gerilemesini beklediğini belirtiyor. Ancak mevcut öngörülere göre bu yavaşlama, geçici bir dönemle sınırlı kalabilir.
İstihdam artışındaki yavaşlama (bu da halkın gelirini düşürüyor) ve Avrupa Merkez Bankası’nın enerji kaynaklı enflasyonun yeniden yükselişe geçmesi üzerine faiz oranlarını artırması, gelecekteki bu soğumanın olası nedenleri arasında gösteriliyor.
Konut sorunu, İspanyollar için başlıca mesele hâline geldi. Eylül ayında yapılan son CIS barometresine katılanların %37,5’i, konut sorununu ekonomik nitelikteki diğer meselelerin (%21,6) ya da göçün (%19,7) önüne koyuyor.
Bu tablo, en gergin piyasalarda giderek kalıcılaşıyor. İspanya’daki altı büyük kentsel bölge, hanelerin %36’sını barındırıyor; İspanya Merkez Bankası’nın bu konuda hazırladığı yıllık rapora göre. Konut talebiyle bunu karşılayabilecek arz arasındaki en büyük fark da bu bölgelerde sürüyor.