İspanya'daki konut krizi: Maricarmen protestolarının ardındaki nedenler

Madrid'deki konutundan tahliye edilen, Maricarmen olarak bilinen María del Carmen Abascal'ın görüntüleri, İspanya'daki konuta erişim krizinin en son sembolü haline geldi.

REKLAM

REKLAM

87 yaşındaki kadın, yaklaşık 70 yıldır bu konutta kiracı olarak yaşıyordu. Madrid Kiracılar Sendikası'na göre, mülkiyet el değiştirdikten sonra kiranın yaklaşık 500 avrodan aylık 2.650 avroya çıkarılması gündeme geldi, daha sonra 1.650 avroya düşürüldü.

Tahliyeyi durdurmaya yönelik çeşitli girişimlerin ardından, Maricarmen evinden çıkarıldı ve ardından hastaneye götürüldü. Olay, kısa sürede Madrid'in ötesine yayılan protestolara yol açtı.

Ancak tepkinin büyüklüğünü yalnızca bu tahliyeye bakarak anlamak zor. Maricarmen'in durumu, konuta erişimin birçok İspanyol hane için başlıca ekonomik baskılardan biri haline geldiği bir dönemde yaşanıyor.

İspanya'da konut fiyatları ne kadar arttı?

Satın alma fiyatları şu anda çift haneli oranlarla artıyor. Ulusal İstatistik Enstitüsü'nün (INE) Konut Fiyat Endeksi, 2026'nın ikinci çeyreğinde yıllık bazda 12,2% artış kaydetti.

İspanya piyasasının büyük kısmını oluşturan ikinci el konutlar biraz daha fazla, 12,9% oranında pahalandı; yeni konutların fiyatı ise 7,4% yükseldi. Yalnızca bir önceki çeyreğe kıyasla fiyatlar, başka bir 3,4% oranında artış gösterdi.

Sorun yalnızca ev satın almak isteyenleri etkilemiyor. Idealista'ya göre, ilan edilen ortalama kira fiyatı 2026 Ağustos ayında metrekare başına 15,1 avroya ulaştı, bir yıl öncesine göre 5,8% daha yüksek. Üstelik bu artışlar, son yıllarda kaydedilen zamların üzerine ekleniyor.

Sonuç olarak, konut giderleri birçok hanenin gelirinin önemli bir bölümünü, özellikle kirada yaşayanlarınkini, tüketiyor.

INE verilerine göre, 2024'te piyasaya göre kira ödeyenlerin 28,1%'i, mevcut gelirlerinin 40%'ından fazlasını konut giderlerine ayırıyordu. Avrupa Birliği ortalaması ise 19,2% düzeyindeydi.

Bu nedenle erişilebilirlik sorunu yalnızca evlerin daha pahalı olmasından ibaret değil. Kiracıların önemli bir kısmı için, bir konutu sürdürmek gelirlerinin çok büyük bir bölümünü tüketiyor.

Fiyatlar ve kiralar neden bu kadar arttı?

Uzmanlar, tek bir açıklama olmadığını vurguluyor, ancak mevcut durumu açıklayan temel bir dengesizlik var: insanların en çok yaşamak istedikleri ya da yaşamak zorunda oldukları yerlerde, talebi karşılayacak kadar yeni konut üretilmiyor.

İspanya, nüfus kazanmaya ve yeni haneler oluşmaya devam ederken, konut inşaatı finansal kriz öncesinde kaydedilen seviyelerin çok altında seyrediyor.

İspanya Merkez Bankası, arz açığını, piyasa üzerindeki baskının başlıca etkenlerinden biri olarak defalarca işaret etti; özellikle nüfusun ve istihdamın en fazla arttığı ekonomik açıdan en dinamik bölgelerde.

Bu noktada önemli bir ayrım yapmak gerekiyor. İspanya'nın tüm topraklarında kelimenin tam anlamıyla konut sıkıntısı yok. Nüfusu yerinde sayan ve boş konut stoğu bulunan belediyeler var. Sorun, bu konutların nerede bulunduğunda yatıyor.

Baskı özellikle Madrid'de, Barcelona'da, adalarda, Akdeniz kıyısının büyük bölümünde ve diğer büyük kentsel ile turistik merkezlerde yoğunlaşıyor. Ekonomik faaliyetin sınırlı olduğu bir belediyedeki boş bir konut, Madrid, Málaga, Barcelona ya da Palma'daki konut kıtlığını çözmüyor.

İspanya neden basitçe daha fazla konut inşa etmiyor?

Yanıtın bir kısmı önceki emlak krizinin sonuçlarında yatıyor. 2008'den önce İspanya, ucuz krediyle beslenen büyük bir inşaat patlaması yaşadı. Balonun patlaması, çok sayıda inşaat şirketinin ortadan kaybolmasına, bankacılık sisteminde sorunlara ve inşaat faaliyetlerinde çöküşe yol açtı.

Konut inşaatı daha sonra toparlandı, ancak o seviyelere asla geri dönmedi. Bu durum, mevcut piyasanın finansal kriz öncesindeki döneme göre neden önemli farklılıklar gösterdiğini anlamaya da yardımcı oluyor. İspanya Merkez Bankası, yeni konut üretiminin, önceki genişleme dönemlerine kıyasla hâlâ çok daha sınırlı kaldığını ve arz açığının özellikle belirli bölgelerde yoğunlaştığını vurguluyor.

Ayrıca konut inşa etmek zaman alıyor. Arsanın imara açılması, ruhsatların alınması, finansman bulunması ve bir binanın yükselmesi yıllar sürebiliyor. Bu nedenle konut arzı, bir kentin nüfusu hızla arttığında buna yavaş tepki veriyor. Bu yavaşlık da fiyatlar üzerinde etkili oluyor.

Belirli bir bölgede on binlerce kişi ek konuta ihtiyaç duyarken, konut stoğu neredeyse artmıyorsa, mevcut konutlar için rekabet sertleşiyor.

Yatırım fonları ve büyük mülk sahiplerinin rolü ne?

Kira konutlarının mülkiyeti yalnızca tek dairesini kiraya veren küçük ev sahibi imajının düşündürdüğünden daha fazla yoğunlaşmış durumda.

Tüketici Bakanlığı'nın CSIC ile birlikte hazırladığı bir rapora göre, düzenli olarak kiraya verilen konutların yalnızca 39%'u, tek bir kiralık konuta sahip bireysel sahiplerin elinde. Geriye kalan 61%'lik bölüm ise çoklu kiraya veren bireylerin (iki ya da daha fazla kiralık konuta sahip olanlar), tüzel kişilerin, yani şirketler ve fonların, ve kamu kurumlarının mülkiyetinde.

Yoğunlaşma, yalnızca bireysel sahipler incelendiğinde de görülüyor. Gerçek kişiler tarafından kiraya verilen konutların 52,8%'i, iki ya da daha fazla kiralık konuta sahip mülk sahiplerine ait.

Bu olgu, konut fiyatlarının en yüksek olduğu bazı şehirlerde özellikle belirgin. Bireysel sahipler tarafından kiraya verilen konutlar arasında, çoklu kiraya verenlerin elindeki dairelerin oranı Barcelona'da 60,8%, Madrid'de 56,4% ve Valencia'da 55%.

Ayrıca, çoklu kiraya verenlerin elindeki konut stoğu daha hızlı büyüdü. 2016 ile 2023 arasında, iki ya da daha fazla kiralık konuta sahip bireylerin kiraladığı konut sayısı 39,9% arttı; bu oran, yalnızca tek bir kiralık konutu bulunan mülk sahipleri için 30,4%'te kaldı.

Ancak konutların kime ait olduğu denklemın yalnızca bir parçası. Diğer tarafta, daha yavaş artan bir arz için kaç kişi ve hanenin rekabet ettiği sorusu bulunuyor.

Nüfus artışı nasıl bir rol oynuyor?

İspanya, birkaç yıllık güçlü demografik büyümenin ardından, başta göçün etkisiyle 50 milyon nüfusa yaklaşmış durumda. Bu büyümenin, işgücünü, tüketimi ve çalışan sayısını artırmak gibi ekonomik açıdan olumlu etkileri var.

Ama aynı zamanda konut ihtiyacını da artırıyor. Üstelik emlak piyasasını anlamak için yalnızca nüfusun büyüklüğü değil, hane sayısı da belirleyici. Ayrılan ve artık iki konuta ihtiyaç duyan bir çift, aile evinden ayrılan gençler ya da başka bir kente taşınan çalışanlar, toplam nüfus fazla değişmese bile yeni haneler yaratıyor.

Hane sayısı mevcut konut stoğundan daha hızlı arttığında, konut için rekabet yükseliyor. Bu olgu, yeni sakinlerin, çalışanların, öğrencilerin, ailelerin ve bağımsızlaşmak isteyen gençlerin sınırlı bir arz için yarıştığı Madrid gibi büyük istihdam merkezlerinde özellikle belirgin.

Yabancı alıcılar ve turistik kiralık dairelerle ilgili durum ne?

Her iki unsur da etkili, ancak ağırlıkları bulundukları yere göre büyük ölçüde değişiyor. Turistik kiralık konutlar, özellikle büyük şehirlerde, adalarda ve bazı kıyı destinasyonlarında, ziyaretçi talebinin yüksek olduğu mahallelerde yerleşim amaçlı kiralar için mevcut arzı azaltabiliyor.

Uluslararası talep de satış piyasasında önemli bir paya sahip. Tapu Sicil Memurları Odası'na göre, yabancı alıcılar, 2026'nın ikinci çeyreğinde İspanya'daki konut satışlarının 15,98%'ini gerçekleştirdi; bu, şimdiye kadar kaydedilen en yüksek oran. Yabancı alıcıların payı, işlemlerin 32,27%'sine ulaştığı Balear Adaları'nda ve 31,03%'e çıktığı Valensiya Özerk Bölgesi'nde özellikle yüksek.

Ancak "yabancı alıcılar" ifadesi çok farklı gerçeklikleri kapsıyor. İspanya genelindeki konut piyasasında en fazla temsil edilen uyruklar, ağırlıklı olarak Avrupalı ve Faslı. Tapu Registradores verileri, 2025'te İngilizleri, Almanları, Hollandalıları, Faslıları, Rumenleri, Fransızları ve İtalyanları, yabancı alıcılar arasında öne çıkan milliyetler arasında sayıyordu.

Latin Amerika kaynaklı talep de mevcut, ancak ağırlığı Avrupa'nınkinden daha düşük. Tapu Sicil Memurları Odası'na göre, Güney Amerika'dan gelen alıcılar, 2025'in ilk çeyreğinde yabancılar tarafından gerçekleştirilen konut alımlarının 5%'ini oluşturdu. Ayrıca bu alıcıların varlığı, bazı yerel piyasalarda daha belirgin olabiliyor.

Sınırlı sosyal konut stoğu

İspanyol konut piyasasının bir başka önemli özelliği, sosyal kiralık konut stoğunun diğer Avrupa ülkelerine kıyasla oldukça sınırlı olması.

İspanya Merkez Bankası'na göre, 2023'te yaklaşık 300.000 sosyal kiralık konut vardı, bu da ana konutların 1,5%'ine karşılık geliyor; oysa Avrupa ekonomilerinin ortalamasında sosyal konutların payı toplam konut stoğunun yaklaşık 7%'si düzeyindeydi.

Bu, düşük ve orta gelirli hanelerin daha büyük bir kısmının doğrudan özel piyasaya bağımlı olduğu anlamına geliyor. Sosyal konut stoğunun daha geniş olduğu ülkelerde, nüfusun daha büyük bir bölümü, fiyatı yalnızca piyasa koşullarına bağlı olmayan kiralara erişebiliyor.

İspanya'da, özel kiralar hızla yükseldiğinde, bu kiraları artık karşılayamayan haneleri içine alabilecek göreli olarak küçük bir kamu konut stoğu bulunuyor.

Gençler sorunun bir başka yüzünü gösteriyor

Konut erişimine dair en net göstergelerden biri, paradoksal biçimde doğrudan emlak piyasasının içinde değil: birçok genç bu piyasaya girmeyi bile başaramıyor. 2025'te, 26 ile 34 yaş arasındaki İspanyolların 44,3%'ü hâlâ ailesiyle yaşıyordu; bu, Avrupa'nın en yüksek oranlarından biri.

Bu gençlerin neredeyse yarısı (47,3%), bunun başlıca nedeninin bir konutu satın alamamak ya da kiralayamamak olduğunu belirtti. Yaş farkı gözetmeksizin, başka bir konut arayıp sonunda taşınmayanların neredeyse 10 kişiden 7'si ise, başlıca engel olarak aşırı fiyatları gösterdi.

Bu tablo, konut tartışmasının neden çok farklı kuşakları etkilediğini anlamaya yardımcı oluyor. Gençler bağımsızlaşmakta zorlanıyor. Kiracılar yüksek kira bedelleriyle karşı karşıya. Aileler daha büyük konutlar için yarışıyor. Ve bazı yaşlı kiracılar, konutlarının mülkiyeti ya da sözleşme koşulları değiştiğinde, kendilerini kırılgan durumlarda bulabiliyor.

Maricarmen'in vakası neden bu kadar büyük bir seferberliğe yol açtı?

Maricarmen'in hikayesi, bu gerilimlerin çoğunu tek bir vakada topluyor. Bu, ilk kez konut piyasasına girmeye çalışan bir gencin değil, yaklaşık yedi on yıldır aynı evde yaşayan 87 yaşındaki bir kadının öyküsü.

Tahliyesi, konut krizinin başka bir boyutuna ışık tutuyor: konut güvencesizliği yalnızca ev arayanları ya da bağımsızlaşmaya çalışanları değil, mülkiyet ya da sözleşme koşulları değiştiğinde onlarca yıldır kirada yaşayan kişileri de etkiliyor.

Olayın somut koşulları, ayrıca siyasi bir çekişme yarattı. Merkezi hükümet, Madrid özerk yönetimi, belediye, mülk sahibi ve kiracı örgütleri, sorumluluklar ve tahliyeyi önlemek için hangi önlemlerin alınabileceği konusunda anlaşmazlık yaşadı.

Amnistia Uluslararası, Maricarmen'i uygun bir barınma alternatifi sunmadan tahliye etmenin haklarını ihlal ettiğini savunurken, farklı idareler yaşananlardan birbirini sorumlu tuttu.

Ancak protestolar, Maricarmen'in özel durumunun ötesine geçti. Tahliye, konut satın almanın giderek pahalılaştığı, kiraların yükselmeye devam ettiği ve hanelerin önemli bir kısmının bu maliyetleri karşılamakta zorlandığı bir dönemde gerçekleşti.

Protesto hareketi, böylece bireysel bir vakayı kolektif bir sorunun sembolüne dönüştürdü. Maricarmen'in koşulları olağanüstü, zira çok az kişi kiralık bir konutta 70 yıl geçiriyor, ancak tahliyenin yaşandığı bağlam olağanüstü değil.