İspanya’daki konut krizi: Maricarmen protestolarının ardındaki temel nedenler

María del Carmen Abascal'ın, Maricarmen olarak bilinen, Madrid'deki evinden tahliye edilirken çekilen görüntüleri, İspanya'daki konuta erişim krizinin son sembolüne dönüştü.

REKLAM

REKLAM

87 yaşındaki kadın, yaklaşık 70 yıldır bu dairede kiracı olarak yaşıyordu. Sindicato de Inquilinas de Madrid'e göre, mülk el değiştirdikten sonra kiranın yaklaşık 500 eurodan aylık 2.650 euroya çıkarılması önerildi, daha sonra ise 1.650 euroya indirildi.

Tahliye kararını durdurmaya yönelik birkaç girişimin ardından, Maricarmen tahliye edildi ve ardından hastaneye kaldırıldı. Olay, kısa sürede Madrid'in ötesine geçen protesto gösterilerini tetikledi.

Ancak yalnızca bu tahliyeye bakarak tepkilerin büyüklüğünü anlamak zor. Maricarmen'in durumu, konuta erişimin pek çok İspanyol hanesi için başlıca ekonomik baskılardan birine dönüştüğü bir dönemde ortaya çıktı.

İspanya'da konut fiyatları ne kadar arttı?

Satın alma fiyatları şu anda çift haneli oranlarla yükseliyor. Ulusal İstatistik Enstitüsü'nün (INE) Konut Fiyat Endeksi, 2026'nın ikinci çeyreğinde yıllık bazda yüzde 12,2'lik artış kaydetti.

İspanyol pazarının büyük bölümünü oluşturan ikinci el konutlar daha da pahalı hale geldi, yüzde 12,9 artarken, yeni konutların fiyatı yüzde 7,4 yükseldi. Sadece bir önceki çeyreğe göre fiyatlar ayrıca yüzde 3,4 arttı.

Sorun yalnızca ev almak isteyenleri etkilemiyor. Idealista'ya göre, ilan edilen ortalama kira 2026 Ağustos'unda metrekare başına 15,1 euroya ulaştı; bu, bir yıl öncesine kıyasla yüzde 5,8'lik artış demek. Ve bu artışlar, son yıllarda kaydedilen zamların üzerine ekleniyor.

Sonuçta, konut maliyeti birçok hanenin gelirinin önemli bir bölümünü, özellikle de kirada yaşayanlarınkini, tüketiyor.

INE verilerine göre, 2024'te, piyasa koşullarına göre kiralanan bir konutta yaşayanların yüzde 28,1'i, harcanabilir gelirlerinin yüzde 40'ından fazlasını konut giderlerine ayırıyordu. Avrupa Birliği'nde ortalama yüzde 19,2 idi.

Dolayısıyla erişilebilirlik sorunu sadece evlerin pahalı olmasından ibaret değil. Kiracıların önemli bir kesimi için, bir konutu elde tutmak gelirlerinin çok büyük bir bölümünü tüketiyor.

Fiyatlar ve kiralar neden bu kadar yükseldi?

Uzmanlar, tek bir açıklama olmadığını vurguluyor, ancak mevcut durumu açıklayan temel bir dengesizlik var: insanların en fazla yaşamak istediği veya yaşamak zorunda olduğu yerlerde, talebi karşılayacak kadar yeni konut üretilmiyor.

İspanya'nın nüfusu artmaya, yeni haneler oluşmaya devam ederken konut inşaatı finansal kriz öncesindeki seviyelerin çok altında kalıyor.

İspanya Merkez Bankası, özellikle nüfusun ve istihdamın en fazla arttığı ekonomik açıdan en dinamik bölgelerde, arz açığını piyasadaki baskının başlıca unsurlarından biri olarak defalarca vurguladı.

Burada önemli bir ayrımı yapmak gerekiyor. İspanya'nın ülkenin her köşesinde kelimenin tam anlamıyla konut sıkıntısı çektiği söylenemez. Nüfusu durağan olan ve boş konutların bulunduğu belediyeler var. Sorun, bu konutların nerede olduğunda.

Baskı özellikle Madrid'de, Barcelona'da, adalarda, Akdeniz kıyısının büyük bölümünde ve diğer büyük kentsel ve turistik merkezlerde yoğunlaşıyor. Ekonomik faaliyetin sınırlı olduğu bir beldedeki boş bir daire, Madrid, Málaga, Barcelona ya da Palma'daki konut kıtlığını çözmüyor.

İspanya neden basitçe daha fazla konut inşa etmiyor?

Yanıtın bir kısmı, önceki emlak krizinin sonuçlarında yatıyor. 2008'den önce İspanya, ucuz krediyle beslenen büyük bir inşaat patlaması yaşadı. Balonun patlaması, çok sayıda müteahhitlik şirketinin ortadan kalkmasına, bankacılık sisteminde sorunlara ve inşaat faaliyetinin çökmesine yol açtı.

Konut inşaatı daha sonra toparlandı, ancak o seviyelere hiçbir zaman dönmedi. Bu durum, bugünkü piyasanın finansal kriz öncesindeki dönemden neden belirgin şekilde farklı olduğunu anlamaya da yardımcı oluyor. İspanya Merkez Bankası, yeni konut üretiminin önceki genişleme döngülerine göre hâlâ çok daha sınırlı kaldığını ve arz açığının özellikle belirli bölgelerde yoğunlaştığını belirtiyor.

Üstelik konut inşa etmek zaman alıyor. Arsa niteliğinin değiştirilmesi, imar izinlerinin alınması, finansman bulunması ve bir binanın inşa edilmesi yıllar sürebiliyor. Bu nedenle konut arzı, bir kentin nüfusu hızla arttığında buna yavaş tepki veriyor ve bu yavaşlık fiyatlar üzerinde etkili oluyor.

Belirli bir bölgede on binlerce kişi ek konuta ihtiyaç duyarken konut stoku neredeyse hiç artmıyorsa, mevcut konutlar için rekabet yoğunlaşır.

Yatırım fonlarının ve büyük mülk sahiplerinin rolü ne?

Kiralık konutların mülkiyeti de, tek bir dairesini kiraya vermiş küçük ev sahibi imajının düşündürdüğünden daha fazla belirli ellerde toplanmış durumda.

Tüketici Bakanlığı'nın CSIC ile birlikte hazırladığı bir rapora göre, düzenli olarak kiraya verilen konutların yalnızca yüzde 39'u, tek bir kiralık konuta sahip bireylerin elinde. Geri kalan yüzde 61, birden fazla kiralık konutu bulunan bireysel mal sahiplerine, şirketler ve fonlar da dahil olmak üzere tüzel kişilere ve kamu kurumlarına ait.

Sadece bireysel mal sahiplerine bakıldığında da yoğunlaşma görülüyor. Gerçek kişilerin kiraya verdiği konutların yüzde 52,8'i, iki ya da daha fazla kiralık konuta sahip ev sahiplerinin portföyünde bulunuyor.

Bu olgu, konut fiyatlarının en yüksek olduğu bazı şehirlerde özellikle belirgin. Bireyler tarafından kiraya verilen konutlar arasında, birden fazla kiralık konuta sahip ev sahiplerinin elindeki daireler, Barcelona'da yüzde 60,8, Madrid'de yüzde 56,4, Valensiya'da ise yüzde 55 oranına ulaşıyor.

Ayrıca, birden fazla kiralık konuta sahip mal sahiplerinin portföyleri daha hızlı genişledi. 2016 ile 2023 arasında, iki ya da daha fazla kiralık konuta sahip bireylerin elindeki konut sayısı yüzde 39,9 arttı; bu oran, tek bir kiralık konutu olan ev sahipleri arasında kaydedilen yüzde 30,4'ün üzerinde.

Ancak konutlara kimin sahip olduğu denklemin sadece bir kısmı. Diğer kısmı, daha yavaş artan bir arz için kaç kişi ve kaç hane rekabet ettiğinde yatıyor.

Nüfus artışı ne rol oynuyor?

İspanya, birkaç yıllık güçlü demografik büyümenin ardından, ağırlıklı olarak göç tarafından beslenen, 50 milyon nüfusa yaklaşmış durumda. Bu büyüme, aktif nüfusu, çalışan sayısını ve mal ve hizmetlere yönelik talebi artırıyor, ancak aynı zamanda konut ihtiyacını da yükseltiyor.

Ayrıca emlak piyasasını anlamak için yalnızca nüfusun değil, hane sayısının da en az o kadar önemli olduğunu hatırlamak gerekiyor. Ayrılan bir çiftin artık iki konuta ihtiyaç duyması, aile evinden çıkan gençler ya da başka bir kente taşınan çalışanlar, toplam nüfus fazla değişmezken bile yeni haneler yaratıyor.

Hane sayısı mevcut konut stokundan daha hızlı arttığında, konut için rekabet artıyor. Bu olgu, Madrid gibi büyük istihdam merkezlerinde özellikle görünür; yeni sakinler, çalışanlar, öğrenciler, aileler ve bağımsızlaşmak isteyen gençler sınırlı bir arz için yarışıyor.

Yabancı alıcılar ve turistik konutlar ne anlama geliyor?

Her iki unsur da etkili, ancak ağırlıkları bulundukları yere göre büyük ölçüde değişiyor. Turistik konutlar, ziyaretçi talebinin yoğun olduğu mahallelerde, özellikle büyük şehirlerde, adalarda ve bazı sahil destinasyonlarında, konut amaçlı kiralama için mevcut arzı azaltabiliyor.

Uluslararası talep, satış piyasasında da kayda değer bir rol oynuyor. Colegio de Registradores'a göre, 2026'nın ikinci çeyreğinde İspanya'daki konut satışlarının yüzde 15,98'ini yabancı alıcılar gerçekleştirdi; bu, şimdiye kadar kaydedilen en yüksek oran. Yabancı alıcıların payı, Balear Adaları'nda yüzde 32,27'ye, Valensiya Özerk Bölgesi'nde ise yüzde 31,03'e kadar çıkıyor.

Ancak "yabancı alıcılar"dan söz etmek, çok farklı gerçeklikleri aynı kategoriye yerleştiriyor. İspanya genelindeki piyasada en fazla temsil edilen uyruklar hala ağırlıklı olarak Avrupa ülkeleri ve Faslılar. Registradores'in 2025 verileri, yabancı alıcılar arasında Britanyalıları, Almanları, Hollandalıları, Faslıları, Rumenleri, Fransızları ve İtalyanları başlıca uyruklar olarak sıralıyordu.

Latin Amerika kökenli talep de mevcut, ancak ağırlığı Avrupa talebine kıyasla daha düşük. Colegio de Registradores'a göre, Güney Amerika'dan gelen alıcılar, 2025'in ilk çeyreğinde yabancılar tarafından gerçekleştirilen konut alımlarının yüzde 5'ini oluşturdu. Ayrıca, belirli yerel piyasalarda bu varlık daha da hissedilebilir.

Sosyal konut stokunun sınırlılığı

İspanyol konut piyasasının bir başka önemli özelliği, sosyal kiralık konut stokunun diğer Avrupa ülkelerine kıyasla çok sınırlı olması.

Avrupa Komisyonu'na göre, sosyal amaçlarla kullanılan konutlar İspanya'daki konut stokunun yaklaşık yüzde 1,5 ila 1,7'sini oluşturuyor; Avrupa Birliği ortalaması ise yüzde 6 ile 7 arasında.

Bu durum, düşük ve orta gelirli hanelerin daha büyük bir bölümünün doğrudan özel piyasaya bağımlı olduğu anlamına geliyor. Sosyal konut stoğu daha geniş olan ülkelerde, nüfusun daha büyük bir kesimi, fiyatı yalnızca piyasa koşullarına bağlı olmayan kiralara erişebiliyor.

İspanya'da, özel kiraların hızla yükseldiği dönemlerde, bu kiraları artık karşılayamayan haneleri içine alabilecek nispeten küçük bir kamu konut stoğu bulunuyor.

Gençler sorunun başka bir yüzünü ortaya koyuyor

Konut erişimindeki zorlukların en net göstergelerinden biri paradoksal biçimde bizzat emlak piyasasının dışında: pek çok genç piyasaya hiç giremiyor. 2025'te, 26 ile 34 yaş arasındaki İspanyolların yüzde 44,3'ü hâlâ ailesiyle yaşıyordu; bu oran Avrupa'nın en yükseklerinden biri.

Bu grubun neredeyse yarısı (yüzde 47,3), bir konut satın almaya ya da kiralamaya gücü yetmemesini başlıca neden olarak gösterdi. Yeni bir konut aradığı halde sonunda taşınmayan tüm yaş gruplarındaki kişiler arasında ise neredeyse her on kişiden yedisi, aşırı fiyatları başlıca engel olarak gördüğünü belirtti.

Bu, konut tartışmasının neden çok farklı kuşakları etkilediğini anlamaya yardımcı oluyor. Gençler bağımsızlaşmakta zorlanıyor. Kiracılar yüksek kiralarla karşı karşıya. Aileler daha büyük konutlar için rekabet ediyor. Ve belirli yaşlı kiracılar, mülkiyet değiştiğinde ya da konut sözleşmelerinin koşulları yenilendiğinde kırılgan bir konuma düşebiliyor.

Maricarmen'in durumu neden bu kadar büyük bir mobilizasyona yol açtı?

Maricarmen'in hikayesi, bu gerilimlerin pek çoğunu tek bir olayda topluyor. Bu, ilk kez konut piyasasına girmeye çalışan bir genç kadının değil, yaklaşık yedi on yıldır aynı evde yaşayan 87 yaşındaki bir kadının öyküsü.

Tahliyesi, konut krizinin bir başka boyutuna da ışık tuttu: konut güvencesizliği, yalnızca ev arayanları veya bağımsızlaşmaya çalışanları değil, mülkiyet veya kira sözleşmesi koşulları değiştiğinde, onlarca yıldır kirada yaşayan kişileri de etkiliyor.

Olayın somut koşulları ayrıca siyasi bir tartışma yarattı. Merkezi hükümet, Madrid Özerk Bölgesi, belediye, mülk sahibi ve kiracı örgütleri sorumlulukların paylaşımı ve tahliyenin nasıl önlenebileceği konusunda farklı görüşler ortaya koydu.

Uluslararası Af Örgütü, Maricarmen'e uygun bir barınma alternatifi sağlanmadan tahliye edilmesinin haklarını ihlal ettiğini savundu; çeşitli kamu idareleri ise yaşananlardan birbirlerini sorumlu tuttu.

Ancak protesto gösterileri, Maricarmen'in bireysel durumunun ötesine geçti. Tahliyesi, konut satın almanın giderek daha pahalı hale geldiği, kiraların yükselmeye devam ettiği ve hanelerin önemli bir kısmının bu maliyetleri karşılamakta zorlandığı bir dönemde gerçekleşti.

Böylece protestolar, bireysel bir olayı kolektif bir sorunun sembolüne dönüştürdü. Maricarmen'in koşulları istisnai, zira çok az kişi aynı kiralık konutta yedi on yıl geçiriyor, ancak tahliyesinin gerçekleştiği bağlam istisnai değil.