Talep edilen satış fiyatları istikrar kazanırken, ilan sayısı son 11 yılın zirvesine çıktı; ancak damga vergisi ekleri Avrupalı yatırımcıların bu avantajı hissetmesini engelleyebilir.
İngiltere'de konut piyasasında satıcıların talep ettiği fiyatlar, yılın güçlü başlamasının ardından şubat ayında neredeyse hiç değişmedi. Emlak ilan platformu Rightmove'a göre bu durum, analistlerin hem yerli hem de uluslararası alıcılar için olası bir istikrar penceresi olarak tanımladığı bir tablo ortaya koyuyor.
REKLAM
REKLAM
Bu bulgular önemli çünkü talep edilen fiyatlar, piyasanın hangi yöne gideceğine dair en erken sinyallerden biri. Şubattaki duraklama da olağanüstü güçlü geçen bir ocak ayının hemen ardından geldi; bu da satıcıların piyasayı test ederken alıcıların pazarlık gücünü yeniden kazandığına işaret ediyor.
“Şubatta fiyatlar yerinde saymış olsa da, ocak ayındaki mevsime göre rekor artış, talep edilen fiyatlar açısından hâlâ 2020'den bu yana bir yıla en güçlü başlangıcın yapıldığı anlamına geliyor” diye son Rightmove raporunda belirtildi.
Arzın artması ve alıcı talebinin yumuşamasıyla piyasa istikrar kazanma işaretleri verdi; şubatta yeni listeye giren bir konutun ortalama talep fiyatı sadece 12 sterlin (13,8 avro) düşerek 368.019 sterline (423.571 avro) geriledi.
Bu duraklamaya rağmen fiyatlar, geçen yılın sonuna kıyasla hâlâ daha yüksek.
Yıl başındaki ivme, 2025'in sonlarındaki siyasi belirsizliğin ardından satıcıların güveninin arttığını yansıtıyor.
Raporda, daha fazla mal sahibinin konutunu satışa çıkardığı ve satılık konut sayısının yılın bu döneminde son on yılı aşkın sürenin en yüksek düzeyine ulaştığı vurgulanıyor.
“Satılık konut sayısı yılın bu dönemi için son 11 yılın en yüksek seviyesinde; bu da alıcılara daha fazla seçenek ve pazarlık gücü veriyor” diye rapor devam etti.
Daha fazla konutun piyasaya çıkması ve mortgage faizlerinin geçen yılki zirvelerinden gerilemesiyle birlikte, piyasadaki denge bir miktar alıcıların lehine kaydı.
Önemlisi, son üç yılda ücret artışları konut fiyatlarındaki yükselişi geride bıraktı; bu da görece erişilebilirliği artırarak “2026... satın almak için iyi bir yıl” haline getiriyor.
Manş'ın öte yakasındaki alıcılar?
AB merkezli yatırımcılar, Londra'nın küresel bir şehir statüsü, üniversite ve istihdam merkezlerindeki güçlü kira talebi ve Birleşik Krallık'ın mülkiyet açısından görece şeffaf, kurallara dayalı bir piyasa olarak algılanması gibi çeşitli nedenlerle uzun süredir Birleşik Krallık'taki gayrimenkule ilgi gösteriyor.
Bununla birlikte, Avrupalı yatırımcılar için Birleşik Krallık'ta mülk sahibi olmanın yolu pek de düz değil. Manşetlerde görülen fiyat eğilimi istikrarlı görünse de, özellikle yerleşik olmayan alıcılar için işlem maliyetleri yüksek kalıyor.
Avrupalı yatırımcılar için fiyatlardaki görünürdeki istikrar, son dönemdeki durgunluğun sağladığı düşünülen avantajları hızla eritme potansiyeli taşıyan bir dizi vergi ve finansman tuzağıyla birlikte geliyor.
Yurt dışındaki alıcılar, İngiltere'de gayrimenkul satın alırken ek bir damga vergisi ödemek zorunda kalıyor; başka yerlerde hâlihazırda mülkü olanlar ise daha yüksek oranlı vergilere tabi tutuluyor.
Damga vergisi, Birleşik Krallık'ta bir mülk satın alırken devlete ödenen ve satın alma bedeline göre belirlenen dilimler halinde uygulanan bir vergi. Vergi, satışın tamamlanmasından kısa süre sonra ödeniyor; bu da alıcıların depozito ve hukuki masraflara ek olarak peşin nakit bulundurmasını gerektiriyor.
Bu unsurların birleşik etkisi, özellikle yüksek değerli ya da gözde bölgelerde, satın almanın peşin maliyetini önemli ölçüde artırabiliyor.
Yerleşik olmayan alıcılar genellikle daha sıkı kredi kriterleri, daha yüksek peşinat şartları ve daha sınırlı mortgage seçenekleriyle karşılaşıyor. Kur dalgalanmaları da euro bazlı yatırımcılar için ilave bir belirsizlik yaratıyor.
Örneğin, Londra'da 400.000 sterlinlik (460.380 avro) bir daireyi yatırım amaçlı alan Fransız bir alıcı, yerel bir ilk kez ev alandan çok farklı bir maliyet tablosuyla karşılaşabilir.
Yerleşik olmayan ve ikinci konut satın alan biri olarak, standart damga vergisi dilimlerine ek hem yüksek oranlı ek vergiye hem de yabancı alıcılar için uygulanan ilave harca tabi olması muhtemel.
Hukuki masraflar, daha yüksek peşinat ve para birimi çevrim maliyetleri de eklendiğinde, satışın tamamlanması için gerekli toplam nakit, görünen satış fiyatının ima ettiğinden çok daha yüksek olabilir; böylece istikrarlı ya da biraz gerileyen talep fiyatlarının sunduğu düşünülen avantajın büyük bölümü ortadan kalkar.
Artan rekabet
Mevcut piyasa koşulları, geçen yılın aynı dönemine kıyasla daha az alıcının bulunduğu, satıcılar arasındaki daha yoğun rekabet ortamını da yansıtıyor.
“Satıcılar arasındaki rekabet 11 yılın en yüksek seviyesinde kalmaya devam ederken, alım faaliyeti 2025'in bu dönemine göre daha düşük” diye rapor devam etti.
Söz konusu yavaşlama, çok sayıda alıcının damga vergisindeki değişiklikler yürürlüğe girmeden işlemlerini tamamlama telaşına girdiği, 2025'e özellikle hareketli bir başlangıcın ardından geldi. Bu yıl benzer vergi sürelerinin bulunmamasıyla birlikte talep daha olağan seviyelere dönmüş durumda.
Satıcılar ise fiyatları daha da yukarı çekmek yerine sabit tutarak buna karşılık veriyor gibi görünüyor.
“Rekabetin yüksek olduğu ve piyasanın fiyatlara hâlâ son derece duyarlı kaldığı bir dönemde satıcılar, fiyatları daha da yukarı itmek yerine ocak ayındaki kazanımları koruyarak daha temkinli bir yaklaşım benimsedi” değerlendirmesiyle rapor son buldu.
Yerli alıcılar için daha yüksek arz, daha istikrarlı fiyatlar ve iyileşen borçlanma koşullarının birleşimi, son yıllara kıyasla daha iyi fırsatlar yaratabilir.
Ancak Avrupalı yatırımcılar açısından piyasaya girişin toplam maliyeti, talep edilen fiyat kadar vergi yükü ve finansman kısıtları tarafından da belirlenmeye devam ediyor.